头条焦点：【财经分析】首批REITs扩募项目受理 彰显“资产上市平台”长期战略价值

近日，5单首批公募REITs扩募项目获证监会及沪深交易所受理的消息引发业界热议。这标志着REITs扩募正式启动，市场建设取得重要进展。

分析人士认为， 在扩募机制的推动下，原始权益人不仅可以构建“开发—培育—盘活—再开发”的投融资良性循环，还能减少持有资产对公司的资金占用，同时加速资金回笼，降低资产负债率，实现业务规模扩张，可谓一举数得。

REITs扩募正式启动

(资料图片)

近日，红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT均发布了拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告。这也意味着首批5只公募REITs扩募正式启动。

可以看到，国内公募REITs试点自2020年4月启航以来，已探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。

需指出，扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。那么，扩募将对原始权益人和投资者产生怎样的影响？

一方面，通过扩募引入新资产，将大大延长REITs期限。同时，试点阶段监管对于新项目较高的资质水平要求，意味着能够扩募成功的新资产，大多可以为原持有人和新投资者提供稳定优质的现金流，从而提高投资者收益。另一方面，该举措有助于进一步丰富底层资产，推动REITs市场扩容加速。

多位受访的业界专家坦言，基础设施公募REITs创新了融资渠道，解决了“基础设施投资的钱从哪里来”的问题，能为基建投资提供可持续的资金来源。中国基建领域沉淀了大量资产，通过REITs方式可以盘活这些存量资产，为传统基建领域补短板和新基建投资提供增量资金来源，承上启下，发挥存量盘活和增量促进的双重作用。

无疑，随着扩募项目的申报受理，我国REITs市场“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局即将形成。而此次REITs扩募项目的正式受理，是完善REITs市场建设的重要举措和关键环节，将进一步发挥REITs盘活存量资产扩大有效投资的功能，增强资本市场服务实体经济质效。

助力市场健全正向激励机制

有券商测算显示，已上市的17只公募REITs合计发行规模为579亿元，不考虑利息成本，原始权益人累计净回收资金达355亿元；另据《招募说明书》等公开文件披露，现有REITs原始权益人拟将净回收资金以项目资本金等方式投资新的项目建设（共涉及至少80个项目），能撬动总投资规模约3000亿元，实现近10倍的杠杆效应。

据记者了解，自5月份上交所REITs扩募指引发布以来，已上市的REITs项目即启动了扩募筹备工作，积极筛选符合条件的优质资产。

举例而言，华安张江光大REIT拟购入的资产为张润大厦，毗邻首发项目张江光大园，同属张江科学城区域内，承担着张江科学城产业发展的重要载体功能。项目租户所属行业涵盖了在线经济、金融科技、信息科技、集成电路、人工智能等领域，具有较好的分散性，2022年6月末出租率达到99.6%，回收资金将继续用于张江地区的产业园区投资建设。

“扩募对原始权益人持续盘活旗下基础设施资产有重要意义，通过持续不断地梳理优质资产注入REITs这一‘资产上市平台’，有利于企业形成‘投资—培养—扩大投资’的良性循环。”华安基金相关负责人表示。

再就富国首创水务REIT来看，其拟购入项目位于山西省长治市，包含主城区污水处理厂以及长北污水处理厂的特许经营权，是以PPP模式开展的污水处理类市政基础设施。对原始权益人首创环保集团而言，旗下拥有众多的污水处理类基础设施资产，参与扩募一方面有利于企业实现新旧动能转化，实现提供服务带动企业二次发展的内涵式增长模式；另一方面盘活的资金将促进基础设施项目的投资建设，为企业以及行业带来更大的发展动能。

一位资深REITs研究员告诉记者，在当前宏观经济面临下行压力的情况下，REITs扩募的成功推出将成为助力宏观经济稳定的有效工具，有助于盘活存量基础设施资产并带动增量投资建设，促进基础设施建设行业高质量可持续发展。

不仅如此，“支持运作良好的REITs通过扩募做优做强，将健全市场正向激励机制，促进投融资良性循环，是进一步完善REITs市场生态的重要途径。”富国基金相关负责人表示。

毋庸置疑，新资产的注入相当于为公募REITs基金注入新鲜血液，将进一步提振REITs基金的整体表现，实现新旧资产的协同效应、体现出规模效益。未来随着新资产的不断注入，REITs产品在二级市场表现和底层资产运营管理上都将更为耀眼，逐步实现REITs市场的高质量发展。

REITs常态化发行加快推进

首批扩募项目将通过实践探索扩募审核机制、持有人大会决策机制和REITs增发机制，在相关制度和具体操作上为后续扩募工作提供有益借鉴。

中金基金相关负责人告诉记者：“本次受理的扩募项目底层资产涵盖仓储物流、产业园区、污水处理等类别，既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，为未来各大类基础设施REITs的扩募提供了参考路径，有望取得良好的示范效应。”

记者了解到，除首批上市项目外，市场后续扩容项目也在积极筛选资产，将在运作满12个月后申报扩募。

据悉，自首批REITs上市以来，上交所在证监会的统筹指导下，积极研究探索扩募机制，于2022年5月发布REITs扩募指引，规范扩募各流程关键事项，引导市场预期。同时，积极排摸成熟项目扩募意向，加强政策宣传培训，加快相关技术系统改造，全力保障扩募项目落地。

上交所相关业务负责人介绍称，尽快推动首批扩募项目落地是加快推进基础设施REITs常态化发行的重要措施之一。

下一步，上交所将持续加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施，推动更多优质成熟、资产类型丰富的项目通过首发和扩募等方式入市，稳步扩大REITs市场规模，盘活存量资产，拓宽基础设施建设权益资金来源，进一步增强资本市场服务实体经济质效。