【财经分析】公募REITs市场迎来“开门红” 迈向常态化发展新阶段

2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东REIT”）作为首单民企仓储物流REIT，在上海证券交易所挂牌上市，引发业界高度关注。

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分析人士认为，京东REIT作为2023年首单上市项目，首个大型平台企业“绿灯”投资案例，将为资本市场支持民营企业经济发展，提振居民消费等提供实践样板。

记者获悉，上交所今年还将通过优化关键制度，保障市场平稳运行，大力推进公募REITs常态化发行，更好服务构建新发展格局和高质量发展。

资本市场鼎力支持优质民营项目

据记者了解，作为国内首只民企仓储物流公募REIT，京东REIT在发行期备受市场认可，募集资金总额17.57亿元，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，公众配售比例为0.46%。2月8日，京东REIT的开盘价为3.862元，涨幅11.64%，盘中价格均在发行价之上，总成交金额突破1.93亿元。

业界普遍认为，京东REIT此次在上交所上市，向市场释放了资本市场支持民营经济健康发展的鲜明信号，对民营企业参与REITs试点具有较强的示范引领作用。

事实上，2022年中央经济工作会议明确强调，切实落实“两个毫不动摇”“从政策和舆论上鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大”。

“仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了民营企业参与仓储物流行业的发展。”一位业内人士告诉记者，“而通过发行基础设施REITs盘活存量资产，能助力企业构建‘投资建设—运营孵化—上市退出—资产运营’的资本经营模式，有利于解决民间资本参与基建项目投资的实际困难，增强民间投资信心、激发民间投资活力。”

当前，包括中金公司在内的大部分机构均乐观预计，2023年REITs的一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场迅速扩容，资产类型将更为丰富，一级发行端的供不应求仍将持续，并利好网下与战配打新。

毕竟，就已有REITs的网下和公众认购倍数来看，除个别发行规模较大的项目外，2022年一级发行认购相对2021年更为拥挤，而超百倍的网下有效认购倍数代表的需求即使在2023年预计发行提速的情况下也较难被完全满足。

盘活存量资产仍需监管“保驾护航”

无疑，随着REITs首发和扩募的加速推进与落地，基础设施REITs正在迈向常态化发行新阶段。

有统计数据显示，截至2023年2月8日，上交所已有16只REITs产品上市，募集资金560亿元，总市值约611亿元，回收资金带动新项目总投资额近3000亿元，服务实体经济实现量质双升，支持盘活存量资产、促进有效投资成效明显。

另据记者了解，2023年上交所将稳步扩大REITs试点范围和规模，支持更多基础设施REITs上市、扩募，持续推动REITs市场建设向纵深发展，更好助力实体经济高质量发展。

上交所相关负责人介绍称，2023年上交所将进一步聚焦重点领域，推动扩大REITs试点范围。

首先，将尽快覆盖到新能源、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块。

其次，是依托REITs项目丰富的重点区域，建立综合推动机制，保障REITs常态化发展的项目资源供给。

再者，是支持重点企业优质项目落地，充分发挥重大标杆项目示范带动作用。

此外，将尽快推动首批扩募项目落地，形成“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局。

最后，是完善配套规则。一方面，推动专项立法，夯实法规制度基础。另一方面，优化发售及交易安排，明确信息披露标准，促进市场平稳有序运行。

规模扩容同时二级投资回归理性

当前，不少业界专家判断，到2023年底，全市场中的基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。

而聚焦二级市场投资，“我们认为，随着整体规模的扩张，市场必将变得更为理性。”一位机构交易员在接受记者采访时称，“投资者在二级市场上于估值水平、资产类型、资产区域能级、实际业绩表现等方面都将逐渐拥有更多选择空间，利于分散投资。”

至于哪些基础资产类型未来更容易获得市场青睐？

“我们认为，在居民消费升级和国内电商产业快速发展的背景下，考虑到我国仓储物流行业已初具规模，清晰的盈利模式和可观的收益率将使其成为市场关注的热门行业。”华泰证券资管不动产基金部的一位负责人表示，“此外，在2030年碳达峰和2060年碳中和的目标下，风力发电、水力发电、光伏发电和生物质发电等类型资产在市场中也将拥有重要地位和良好前景。”

不过，中金公司提醒，当前我国公募REITs二级市场整体估值水平相对海外市场仍旧偏高，长期来看，我国公募REITs项目间的估值水平必将会回归行业与项目基本面。这也意味着，在当前环境下，选择估值较低的项目往往会具有更高的安全边际，也更能受益于2023年经济修复的预期。