聚焦：【财经分析】房企融资边际回暖 结构分化背景下择券仍需审慎

伴随地产行业融资利好政策的持续释出，当前，国内房企融资规模有所回升。

分析人士指出，在市场情绪边际向好，板块内部结构分化延续的大背景下，后续投资仍建议关注资质较好的央国企地产债券，以及部分民企“龙头”债券。

融资环境回暖

(资料图片)

根据中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）发布的数据，2023年第一季度中国百强房企的销售额同比增长3.1%。其中，3月同比增速为29.2%，表现尤为强劲。

国家统计局发布的数据亦显示，今年前两个月新建商品住宅销售额同比增长3.5%。

可以看到，一季度特别是春节以来，中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。在房地产行业销售陆续改善，叠加房企授信支持措施频出的基础上，今年地产行业的信用债发行也一改前期颓势，开始提速。

根据中指研究院测算，2023年3月，房地产企业的非银融资总额为917.9亿元，环比增加了109.0%。行业平均利率为3.89%，同比下降0.52个百分点，环比下降0.47个百分点。

“显然，房企融资环境正在陆续回暖。”一位机构交易员告诉记者，“根据个人测算，一季度房企信用债的累计发行额同比增长了11.6%。个人预计，受益于经济的持续复苏、政府的支持举措以及去年同期的低基数影响，楼市温和回暖的势头大概率能在二季度得以延续。”

来自惠誉评级的研究观点认为，若复苏势头持续，那么未来国有房企和少数未出险的民营房企将成为主要受益者——该类企业的财务实力更为雄厚，因此能够启动新项目并为市场补充待售房源。

结构分化延续

虽然伴随国内经济的持续回暖，现阶段地产板块的整体风险无虞，但面临偿兑高峰的来袭，各机构之于尾部主体的风险出清仍不可掉以轻心。

“根据我们测算，民营房企债券的偿付压力分散于2023年至2026年之间。其中，2023年和2025年的偿还压力较大。”东方金诚研究发展部分析师唐晓琳指出，“具体看，2023年5月至9月，房企债的到期规模会维持较高水平，各月均在100亿元以上；2024年至2026年，各有3个月、8个月和3个月的偿债高峰，单月到期规模均超过100亿元。无疑，二季度将成为个别房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键节点。”

多位受访的一线交易员向记者表示，房地产销售趋稳不会拉动已出险房企显著复苏，特别是正在经历债务重整的房企。由于“保交楼”仍是政策重点关注的优先事项，则许多出险房企不得不调动其大部分资源确保旗下项目在未来几年顺利竣工并完成交付。毋庸置疑，购房者对此类房企的信心修复尚需时日。

“总而言之，房企融资环境修复虽为大势所趋，但板块内部的结构性分化同样不可避免。”上述交易员坦言，“毕竟，大多数受困房企的合同销售额在中短期内趋稳的可能性较低。”

中金公司进行的最新债市调查显示，有一半（50%）受访者认为，二季度地产销量大概率会呈现分化格局，即一二线城市继续改善，三四线城市偏弱或者回落，难以一概而论；20%的投资者认为，二季度地产销量可能大体持平于一季度；17%的投资者判断，由于政策刺激强度弱于预期，加上股市偏震荡，地产信心和销量会开始走弱；仅有13%的投资者表示，考虑到地产“小阳春”因素和政策刺激，二季度各线城市地产销量将进一步走高。

无疑，纵观年初以来地产销量的改善情况，分化特征依旧较为突出。尽管一二线城市的地产销量出现边际改善，可三四线及以下城市的地产销量依然偏弱，背后的核心原因为居民资产负债表尚未明显修复。显然，地产行业的全面回暖难以一蹴而就，仍需更多时间缓冲、修复。

择券仍需审慎

综上，考虑到二季度地产销量大概率会呈现分化格局，则聚焦地产债的投资，各机构在保持乐观的同时仍需留有一份审慎，以策安全。

针对“未来地产债的投资看法”问题，中金公司的调查显示，高达40%的投资者表示，虽然利好政策频出，但以银行为主的金融机构仍可能无法快速提升风险偏好，且授信和意向授信到实际放款还有距离，考虑价格已大幅反弹，则短期内不会新增地产债投资。另有33%的投资人表示，真正国有发行人会在此轮政策支持下受益，未来风险可控，可加大配置力度或继续持有；同时，民企和混合所有制企业仍不考虑。此外，有18%的投资者表示，会考虑混合所有制企业和部分龙头企业债券，但是目前短期债价格已经较高，因此可以适度拉长久期。最后，剩余8%的受访者认为，地产风险已经见底，可以适度下沉价格反弹不明显的中等资质债券。

“3月，共有5只境内信用债发生实质性违约，于行业角度来看，在此次违约的主体中，有3家属于房地产开发领域；就企业性质而言，违约主体多为民营企业。”中信证券首席经济学家明明指出，“2023年境内地产债的实质性违约规模虽有明显下降，可板块集中度仍相对较高，且部分房企过度依赖展期来化解债务压力，其偿债情况仍需持续跟踪。由此，聚焦到债市择券层面，我们还是更看好资质较高的央国企地产企业，该类主体或为较好的配置方向。此外，考虑到上述主体的收益挖掘空间相对有限，若想获取更多超额收益，那么部分具有中债增担保的优质地产民企值得关注。”