【财经分析】公募REITs一季度业绩喜忧参半 短期波动无碍机构长期看多

近期，受此前理财赎回风波以及股票市场走势疲软等因素影响，公募REITs价格整体回落，引发业界热议。

在分析人士看来，公募REITs适合长期持有获取分红收益，并不适合作为短期交易品种。简而言之，尽管眼下波动加剧，但依旧无碍机构长期看多，建议投资者关注公募REITs的长期配置价值，不要盲目追涨杀跌。

(相关资料图)

回暖料为大势所趋

可以看到，现阶段公募REITs各板块间的表现有所分化。

较之于热度持续攀升的保障性租赁住房板块，今年以来，产业园区REITs的下跌幅度较大，表现不甚理想。

举例而言，在2023年一季报公布后，建信中关村REIT及华安张江光大REIT受续租率不及预期影响，下跌幅度明显。一季报披露当日（4月21日），建信中关村REIT一度跌超6.9%，华安张江光大REIT跌超4.1%，高于产业园区板块当日下跌幅度的平均水平。

“由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春节假期较长，种种因素均对产业园区潜在租户的实地考察、租赁计划等产生了影响。”一位业内人士告诉记者，“虽然产业园项目的空置面积消化需要一定的时间和过程，但拉长时间维度考虑，各机构无需过分担忧。事实上，产权类资产依然具有几大重要优势，包括未来可能更好的抗通胀能力、主动管理对资产价值构成的正向支持或更多、供给的相对稀缺等等。另一方面，综合考虑资产质量、未来租金增长潜力、扩募能力等因素，个人认为，产业园REITs市场的发展潜力不容小觑。”

据记者了解，已上市产业园REITs的底层资产大多位于国内核心一二线城市，安全性和成长性不言而喻。

“虽然重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等因素导致部分REITs的出租率显著下滑，拖累同期业绩，但情况正在逐步好转。”中信证券首席经济学家明明指出，“就环比维度来看，大部分REITs的营业收入较之于去年四季度已有所修复。”

尤以建信中关村REIT为例，有公开数据显示，截至2023年一季度末，其底层资产出租率仅录得68.47%，可截至4月21日，项目公司出租率已升至71.07%，且已储备了多家意向客户。

建信基金基础设施投资部负责人表示，建信中关村REIT底层资产地理位置较好、历史现金流长期稳定、运营团队经验丰富，随着产业园区市场的不断回暖，预计2023年二季度租赁状况将逐步回升，建议投资者对市场环境抱有信心，关注资产状态的变化。

戴德梁行北京公司副总经理胡峰预计，伴随着2023年第一季度带看量和客户意向需求量的明显提升，二季度起，产业园租赁市场将迎来回暖。

个别板块表现“亮眼”

值得一提的是，对比产业园板块，较高的出租率支撑着保障房REITs的平稳经营，该板块项目的现金流稳定，体现出了较强的抗周期能力和类债属性。

中信证券研究部的统计显示，2023年一季度，公募REITs保障房板块保持较强韧性，整体平稳运行，4只REITs的营业收入单季度完成度均超过25%，EBITDA单季度完成度则在26%及以上。

“对比红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT去年一季度数据，2023年一季度，各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率。”明明称，“至于首次发布季度报告的华夏基金华润有巢REIT，其两处底层资产今年一季度的出租率同样较招募说明书披露的2022年二季度水平有所增长。”

具体而言，截至今年一季度末，华夏基金华润有巢REIT底层资产——有巢国际公寓社区泗泾项目的出租率为96.99%，比预测值上涨了近6个百分点；有巢国际公寓社区东部经开区项目的出租率为92.43%，比预测值上涨了2.4个百分点。

基金可供分配金额方面，华夏基金华润有巢REIT今年一季度可供分配金额为1591.09万元，相较招募说明书同期预测数据完成度达133.07%，按天数做简单年化，其一季度分派率为5.34%。基金自2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金额为716.24万元,该金额较2022年同期预测值的完成度为118.29%，2022年实现的年化分派率为4.92%，相关分派率在整个保障性租赁住房REITs中处于较高水平。

机构看好发展前景

展望后续，记者在采访中发现，大部分机构对于公募REITs市场不改乐观判断。

毕竟，REITs投资的风险和收益率介于股债之间，其与大类资产相关性较低的特征，使得其在组合投资方面具备一定的优势——能于分散资产配置风险等方面为投资者提供更多的选择。

“从大环境出发，我们认为2023年经济弱复苏的趋势确定，后续产业园、仓储物流等板块依旧有望维持高景气。”国泰君安证券研究所固收首席分析师覃汉称，“再就折溢价率（市场价格/单位净值）来看，REITs基金平均溢价率已从2月中旬的20.19%压缩至13.72%，性价比有所提升。”

“公募REITs是一种具有中等风险、中等回报、长期价值投资特征的产品，适合长期持有和追求复利效应的投资者配置。”一位机构交易员坦言，“向后看，随着公募REITs底层资产类型的日益多样化，投资者可以根据自己的风险偏好、收益目标和价值判断，选择合适的资产类别进行投资。”

更有多位业界专家判断，2023年，在各级主管部门的支持带领下，公募REITs市场将进一步增量扩容——发行数量超过60只，总发行规模超过2000亿元。

“REITs历经约60年的发展，在全球范围内已经成为独立的大类资产类别，是成熟资本市场的重要组成部分。举例而言，美国REITs产品超过200只，涉及体量逾1.3万亿美元，占全球总规模超60%，占美国GDP约6%，占美国股市总市值3.2%。”在华夏基金华润有巢REIT基金经理苗晓霖看来，“鉴于我国拥有庞大的基础设施资产规模，则借助政策的有力支持，未来我国公募REITs市场的发展潜力巨大。无论从基础设施存量占比角度看，还是从REITs在资本市场占比的角度看，国内公募REITs有望成为万亿级体量的大类资产，空间广阔，仍待开掘。”