南阳市宛城区法院以案说法：业主房款未付清 物业能否断水断电？ 环球观点

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近日，家住南阳的刘先生高高兴兴去收房，准备装修时，发现自己的房屋内竟然没有通水电。向物业公司询问才得知，是开发商以刘先生房款未付清为由要求物业公司不供水、电。刘先生通过诉讼依法维权，来看看法院的审理结果。

刘先生在某小区有一套房屋，其与某物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务项目包括供电、配电高压端设备维修、养护；楼宇供水水泵的检查、养护、运行管理等。协议签订后，刘先生缴纳了2023年5月至12月的物业费，并支付了装修垃圾清运费、装修押金等费用，物业公司将房屋钥匙交给刘先生，但未为刘先生开通水电。物业公司表示小区的水、电已全部开通，因刘先生与房地产公司存在房款纠纷，房地产公司通知物业公司不给刘先生开通水电。刘先生因无水电无法装修入住，僵持半年后将某物业公司诉至宛城区法院，请求物业公司恢复房屋的水电供给；原告所交的物业费在被告给原告通水通电正常服务后顺延。

刘先生与被告某物业公司签订物业管理服务协议，并缴纳了物业费，双方建立了物业服务合同关系，物业公司应保障刘先生在该房屋的正常居住和生活。根据原、被告签订的物业协议约定，在全小区水、电系统已投入使用、正常运行的情形下，物业公司为原告刘先生所购房屋提供通水、通电服务是物业公司职责范围之内的工作。物业公司在收取刘先生物业管理费后，不能以刘先生与开发商存在房款纠纷为由，置双方物业服务协议约定而不顾，拒绝对刘先生的房屋提供通水通电服务。故物业公司拒绝为刘先生提供通水、通电服务，系违约行为。对于原告要求被告为其房屋提供通水、通电服务的请求，法院予以支持。刘先生已缴纳物业费，但未享受到相应服务，没有水、电无法正常装修入住，故对原告要求所交的物业费在被告为其通水通电正常服务后顺延的请求，法院予以支持。

判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。为确保办案效果，做到案结事了，判决生效后，承办法官张治菊进行案件跟踪回访。刘先生高兴地说：“收到判决后，物业公司主动为我开通了水、电，并顺延了物业费。关于我与开发商之间的房款纠纷，我会和开发商另行协商解决，感谢法官的公正审判，帮助我维权”。张治菊法官随后联系了物业公司，提醒他们要切实履行物业服务职责，不得以任何形式、任何理由侵犯业主的合法权益。物业公司表示法院判决说理充分，评析到位，他们已认识到不足，主动为与原告同样情况的数十位业主都开通了水电，保证他们的基本居住权，避免了类诉发生。原、被告双方对于张治菊法官这次判后回访均给予高度评价。

法官说法：

在房屋买卖法律关系中，业主与开发企业之间成立房屋买卖合同关系，业主承担支付房款的义务，享有取得房屋的权利，开发企业承担交付房屋的义务，享有收取房款的权利。在物业服务法律关系中，业主与物业公司之间成立物业服务合同关系，业主承担支付物业费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。物业公司承担提供符合合同约定的物业服务的义务，享有收取物业费的权利。

以上两种法律关系是独立的，若业主未按时付清房款，开发商可以按照购房合同的约定，要求该业主承担相应的违约责任，但无权要求物业公司停水、停电。同样，如果业主已按照物业管理合同规定缴纳了物业管理费，意味着其在物业服务合同关系中已经履行了自己的义务，应得到完善的物业管理服务，任何人不能对这种权益进行侵害。

在此提醒，物业公司依约履行物业管理服务的，业主也应及时缴纳相应的管理费用，方才符合诚信原则。如果业主对物业公司提供的物业服务存在意见或不满，可适时向物业公司提出并督促其改进工作，也可通过合法途径依法维权。

物业公司也应根据合同约定为业主提供优质的物业服务，对业主提出的意见和建议，应认真听取，对出现的问题及时整改。如遇到未按时缴纳物业费的业主，应当做好沟通协调工作，以合法合理的方式主张权利。（供稿：李亚瑾）