微头条丨北京朗诗大厦也卖了，田明加快“回血”突围！

过去一年多“爆雷声”此起彼伏，对任何一家民营房企来说，当前讲策略地“活下去”至关重要。

如今，一家在过去异常低调的民营房企突然高调起来，这家房企就是行业较早主打绿色生活格调的朗诗，掌舵人是在业内颇有观点和想法的地产大佬——田明。

(资料图片仅供参考)

8月26日早间，刚从“朗诗绿色地产”更名成“朗诗绿色管理”公告旗下上海朗昆向北京融汇及子公司厦门嘉晟融懋出售“上海融懋商业管理有限公司”50%股权，总价1.376亿元，虽将录得亏损1190万元，但这笔钱将用“救急”，即公司还债及运营。

2019年5月前，“上海融懋商管公司”由北京融汇和阳光融汇资本成立，此后阳光融汇资本退出，朗诗接盘介入。北京融汇和阳光融汇资本均隶属于阳光保险集团。

截至今年6月底，被出售的“上海融懋商管公司”未经审核总资产约9.27亿元，净负债约3000万元，也就是说净资产近9亿元，但从售价看估值，只有“骨折价”2.752亿元，也就是说，折价30.68%甩卖了！

被出售的“上海融懋商管公司”手上有一个位于位于中国北京市朝阳区十里河东三环南路100号且已交付使用的商办项目——北京朗诗大厦，总建面约2.19万平米。

其中，北京朗诗大厦的商业面积2165平米，办公面积约1.63万平米，地上18层，地下2两层，号称朗诗·青杉资本的力作。青杉资本是朗诗旗下聚焦存量资产的房地产基金平台，成立于2012年，自2016年开始逐步聚焦于核心城市存量资管。

据介绍，目前青杉资本管理的股权基金资产规模已破120亿元，投资于国内一线和部分强二线城市的共20多个存量项目，拥有12支股权基金及6个联合投资平台。

朗诗对青杉资本以“主动增值”为投资策略，发掘一线、强二线城市核心地段价值被低估、建筑老旧、运营水平差的存量资产，依托自身专业能力重新定位、改造和运管，提升资产价值，以整售或类REITs形式实现大宗资产退出获利。

今年5月底，朗诗境外子公司“Landsea Holdings Corporation”（简称LHC）以每股9.3美元向“Green Investment Alpha Limited”出售“Landsea Homes”约10.7%的普通股（LSEA股份），融资4500万美元。

上述境外股权出售前夕的5月上旬，朗诗曾披露“Landsea Holdings Corporation”与贷款人订立信贷协议，后者有条件向其贷款4500万美元，年利率10%， 用作营运资金等一般企业用途。

这个“条件”，就是贷款人有权选择LHC以LSEA股份而非即时可动用资金偿还贷款，以信贷协议“押后融资”终止日期为前提。

也就是说，朗诗为了获得4500万美元借款融资，不惜以在境外上市子公司约10.7%的股权出售作为质押担保，待借款到期时既可以选择现金偿还，也可以这笔10.7%的股权作为支付代价，换股价以9.3美元厘定。

注意！5月中旬，朗诗以8550万元向第三方出售“南京朗诗寓商管公司”全部股权，也就是说，对应卖掉“南京朗诗寓”项目。

该项目位于南京栖霞区长营村11号楼，包括建面约5729平方米住宅物业，也就是南京朗诗寓（迈皋桥店）。2017年2月起，作为业主方的“南京朗诗寓商管公司”与大租户“南京朗诗寓”签下租赁协议，期限15年，且已支付了全部租金。

如今一纸出售，将宣告“南京朗诗寓”从由朗诗旗下整体出租变成第三方业主，上述出售资金将偿还“南京朗诗寓”6000万元抵押贷款及公司债务等。

这意味着，承受着朗诗寓庞大资金沉淀的朗诗，现阶段“很缺钱”。

截至去年底，朗诗净负债率79.9%，现金短债比1.1倍（已剔除受限资金），相对较低，并不足以保障短期偿债安全，但扣除预收款项后的资产负债率约76.6%，处于“三道红线”黄档，仍具有一定风险。

从销售端看，今年前6个月，朗诗连同合营、联营公司签约销售额(包括代建项目)约113.47亿元，相比去年同期约232亿元下滑了一半。

销售端的谜底不振，加上再融资不畅下的短债压力，这促使朗诗必须想尽办法筹钱，但至少从目前看，朗诗暂未出现公开债违约案例，能否再融资破冰，也要看时机。

民企不易！朗诗，加油！