世界观点：橡树湾十七年招牌 华润置地33.93亿挂牌北京清河万象汇

10月21日，据北京产权交易所显示，北京华润新镇置业有限责任公司100%股权被挂牌转让，底价33.93亿元，转让方为华润置地（北京）股份有限公司。

(资料图)

资料显示，标的企业北京华润新镇置业有限责任公司成立于2006年3月10日，法定代表人为凌晓洁，注册资本为10亿元人民币，经营范围为房地产开发；销售商品房；物业管理；出租商业用房等。

今年4月，北京华润新镇置业有限责任公司100%股权于北京产权交易所预披露转让，当时未披露转让底价。

此外，北京华润新镇置业有限责任公司也是北京市海淀区华润橡树湾的开发商，该项目坐落于海淀区上地/中关村(000931)板块，位于北五环北侧、八达岭高速与上地信息产业基地之间。

同时，该公司还投资20亿开发并持有经营北京华润五彩城，项目一期于2011年开业。

2020年12月，北京华润五彩城升级改造后正式更名为北京清河万象汇。

两张“金字招牌”

2005年8月初，华润置地以25.65亿元的价格竞得“北京市海淀区清河镇住宅及配套（原三家毛纺企业）用地”。

据当时报道，该地块挂牌竞价以来，有京沪等地55家房开公司购买了标书。最终，顺驰、富力、华润、北京城建(600266)等7家地产公司参加竞拍，81轮竞价后华润以高出底价8.6亿元拿下地块，创下北京土地成交价最高纪录。

根据规划，清河板块将成为北京中关村发展区的主要组成部分，是北京未来城市的重要示范地。而该地块也包含558242.95平方米的住宅、94614.55平方米的商业金融公建、22420平方米的综合建筑，以及26340平方米的其他建筑。

有参拍企业测算，住宅需要卖到6-7千元/平米的单价才有利可图，也有业内人士认为至少要卖到7千元以上才能平衡成本，而当时清河地区楼盘均价维持在5千元水平。华润方面则表示：“经过前期调研，6000-9000元/平方米的单价是需求最为旺盛的价格区间。”

从2008年开始交付的一期项目橡树湾，到2016年-2018年交付的五期项目万橡府，销售额早已逾两百亿，销售单价也从开盘价8000元翻15倍至如今的13万元。

华润一战封神，“橡树湾”招牌也由此借势输出至其他项目。此后，华润在北京相继推出密云橡树湾、亦庄橡树湾、大兴西红门橡树湾、北清橡树湾。

市场也乐于将后续项目与样本“清河橡树湾”进行对比，许是首作封神光环加身，又或许由于企业和市场等方方面面原因，后来推出的项目多少有不尽如人意的地方，但在区域板块来看也都是扛鼎之作。

当然，清河橡树湾的故事之所以始终流传在京城市场，还有一部分原因则关于周边配套和不断进行的升级改造。

在橡树湾一至五期的十余年时间内，除华润沉淀打磨打造高品质项目外，居住、教育、交通、商业资源逐渐完善，在中关村、上地科技园工作的新兴实力购买群体也逐渐形成规模，均促使区域价值阶梯式上升。

此次华润置地（北京）股份有限公司转让北京华润新镇置业有限责任公司100%股权，底价33.93亿元。

据公开信息，该公司还投资20亿开发并持有经营北京华润五彩城，项目一期于2011年开业，这也是华润首个万象汇项目，是华润在北京打造的第一个城市副中心商业综合体项目。

2020年12月，北京华润五彩城升级改造后正式更名为北京清河万象汇。

截至8月31日财务报表，华润新镇置业营业收入2.23亿元，营业利润7509.5万元，净利润330.8万元，资产总计34.94亿元，负债总计19.46亿元。

清河万象汇

北京清河万象汇（原北京华润五彩城）位于北京市海淀区清河中街68号，是华润置地在北京打造的第一个区域商业中心项目，也是海淀北部地区的重要商业服务设施，不仅提升了居民的消费品质，还满足了周边社区的生活需求。

2011年，北京华润五彩城一期开业，此后万象汇系列正式走上全国布局的发展道路，也逐步成为所在市场的标杆商业。

彼时介绍显示，清河万象汇作为海淀北部地区重要的大型商业综合体，不仅为周边消费者带来多元化的服务和体验，也带动了整个区域的商业发展。

清河万象汇分为东区和西区两部分，由连廊贯通。2020年12月，经一年多时间的调整升级后，西区改造完成，清河五彩城也由此正式更名为“北京清河万象汇”。之后，东区品牌升级也被提上日程。

升级改造后的清河万象汇全面升级区域消费、服务体验，是集时尚、轻奢、品质为一体的青年文化生活场，改造后的西区入驻70多家全新品牌，覆盖了潮流、时尚、轻奢等多个品类。

据了解，北京清河万象汇当前辐射客群拓展至周边10公里，重点辐射范围人口已超过300万。

目前，清河万象汇运营方为润嘉物业管理（北京）有限公司，股权穿透后由创润发展有限公司全资持股，而后者也正是华润万象生活全资附属公司。

上架北京产权交易所，若成功转让，华润置地则有望“置换”部分资金，提高内部资本配置的有效性，在开发与投资层面探索更多机会与可能。

今年8月31日召开的华润置地2022年中期业绩会上，首席运营官张大为曾指出：“今年上半年开了7个畅销项目，平均比计划提前42天开盘。”

而在保证全年业绩高质量实现方面，张大为也提到，坚持两抓两抢两保一稳一控一清一解的整体销售策略，抓销售，抓回款，抢供货和区划，保交付和保利润，稳投资，控工建，新增土储和开工土储，清尾盘，解难盘，通过全方位的目标管理和举措，确保业绩高质量的实现。

但同时，虽然项目持有方退出，华润仍可以华润万象生活继续通过商管轻资产形式获得营收。

公开信息显示，4月13日，华润置地旗下公司至隆投资有限公司拟转让华润置地(杭州)发展有限公司100%股权，后者负责开发杭州市萧山区萧政储出(2013)38号地块。该地块由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得，项目位于市心路与金城路交汇处。

项目标的为杭州萧山万象汇，于2018年开业，是继钱江新城万象城之后华润在杭州的第二座商业综合体。

数据显示，萧山万象汇2020年销售额12亿元，2021年销售额达18亿元。除商场外，萧山万象汇项目还有两栋写字楼。