环球滚动:柴铎：房地产行业发展走到临界点，变革要从“术”转向“道”

风财讯北京12月13日（闫希）12月13日，2022凤凰网风财讯超级财经周“烈火见真金华北区论坛：追光向未来——中国地产的新机遇和城市高质量发展峰会”以线上直播的方式举行。

本场区域论坛邀请国内专家学者、房企重要嘉宾围绕“城市和小城镇发展、不动产资管、代建、城市更新、数字化营销、热盘解码”等相关话题各抒己见，以主题分享和对话交流的方式，旨在凝聚政、商、学界精英在内的共识，为行业健康发展提供参考。

(相关资料图)

作为凤凰网旗下，凤凰网房产在本场华北论坛中，联袂不动产资管领域权威智库---睿和智库和新包豪斯设计精英大师协会、包豪斯大学中国区作为智库支持，论坛后将开展一系列的行业研讨。

中央财经大学副教授柴铎在“面向城市更新行动的土地政策响应体系”的主题分享中先对行业的发展，进行了解读：在城镇化进程的推进中，中国至今实现了2亿人的城镇化，这在全世界都是非常罕见的。伴随城镇化，房地产行业十年时间，虽然有起落，但总体上保持较快发展，具体体现在三个维度上：

1.从对居民的贡献来看，中国城镇居民的人均住房面积从2010年的31㎡增加到2020年的41㎡；

2.从对经济的贡献来看，房地产行业开发的可投资规模从7.18万亿增长到14.76万亿；

3.从对财政的贡献来看，全国土地出让金的总规模从2.9万亿增长到9.7万亿；

柴铎认为这是地产行业的贡献，但随着城市和区域分化的进一步加剧、疫情冲击下全球产业链调整导致的外需不确定增多、城镇化和工业化阶段发生转变、人口出生率降低和老龄化加速到来、居民自有住房率和住房杠杆过高等因素，已导致房地产行业内外部条件发生了根本性变化。

比如行业发展的传统外部红利（制度改革红利、经济红利、人口红利）正在收紧，行业传统发展的内部红利（规划调整，囤地升值，融资杠杆）正在枯竭，在这种态势下，柴铎认为房地产行业已经走到了临界点，最新出台的一系列政策，本质是暂缓企业经营困局，助力保交楼。

这种局面下，柴铎认为房地产企业必须破局，要思考行业转型的问题，之前实践的轻资产模式、代建、乡村振兴、装配式建筑等，属于业务选择层面，是术的层面。如果要更好的生存发展，其实需要思考更本质的问题，就是角色转换的问题，房地产行业需要告诉国家、告诉社会为什么我们的存在仍然是必要的，而城市更新就是这个答案。

中国的常住人口城镇化2021年达到64.72%，根据预测，未来5年的城镇化率将达到70%，柴铎认为这是新的发展，也是新的挑战，增加1%的城镇化率，意味着1500万人进入城市，将伴随着一系列复杂的变化，并且中国城镇化日益逼近稳定化，留给我们调整优化的余地缩小。时代的需求下，催生了中国城市更新的“十大功能”，比如盘活土地，提高用地效率，优化城市空间布局，促进产城融合、职住平衡，开辟新的商机，创新商业模式和盈利模式等历史使命，从政策上也是将城市更新作为城市发展的新里程。

柴铎认为时代需求下中国式的城市更新，需要8类主体借助资源要素优势形成供应链，进而依据价值取向形成产业链，最终竞合博弈形成生态圈，这8大主体依次是政府、公众/社区/团体、开发/投资主体、要素供应机构、资管+商业运营、规划、设计和定位研究机构、科研技术支撑、媒体平台。

聚合起8大主体，共同助力城市更新的发展，柴铎认为内核是价值链+Williamson理论，是多元共治的城市更新“生态圈”价值共创逻辑，调动各类资源在城市更新的各个环节协同配合，形成价值共创、互利的生态圈，最终目的是综合价值的共创共享。

在这个过程中，柴铎认为现行土地框架与城市更新需求存在6方面脱节，一是基于争利而非分利；二是基于垄断而非分权；三是基于管制而非运营；四是土地用途管理与效益管理脱节；五是垂直命令式分配多而横向契约式调配少；六是只关注增量获利而忽视存量获利。

如何解决土地政策着力点，柴铎认为可分为三个层次，一是制度环境，即各类主体愿意、能够参与城市更新的土地政策环境基础；二是治理结构，即城市更新的组织形式；三是资源配置，即具体的土地供应、利用规定，是城市更新的价值变现、分享与维护环节。

对于中国式的城市更新，柴铎认为土地是城市更新的最终价值来源，未来土地政策应聚焦动态适应各类用地需求，降低各类成本、保障项目落地并增进项目效益，从资源配置上，实现土地利用管理和配置方式创新。

嘉宾观点语录：

1.当前房地产行业发展走到临界点，要从业务层面转为角色互换，告诉国家和社会为什么房地产行业的存在仍是必然的，而城市更新就是答案。

2.中国式的城市更新，土地是最终价值来源。

3.现行土地框架与城市更新需求存在6方面脱节，一是基于争利而非分利；二是基于垄断而非分权；三是基于管制而非运营；四是土地用途管理与效益管理脱节；五是垂直命令式分配多而横向契约式调配少；六是只关注增量获利而忽视存量获利。

4.房地产行业发展的传统外部红利正在收紧，传统内部红利正在枯竭。

5.城市更新应该和土地储备、供应、土地指标平移、建设用地减量进行联动管理，共同形成城市空间资源供给合力。城市更新规划主要任务是资产价值的平衡和成本收益的统筹。

6.城市更新表面上是物理空间的变化，实质上是财富的创造和价值的循环。城市更新规划，虽然具有空间规划的属性，但本质上是资产再造。