焦点精选！深圳楼市 突发巨变！

文/檀扒爷

(资料图)

1月17日，深圳住建局突然大手笔，一次性发了四份文件，分别是《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》还有《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》。

这些征求意见稿全都是关于深圳的保障性住房体系的，内容很多，对之前的政策做出了不少巨大的改动，其中有三点我觉得不得不说一下：

1、公租房方面，拟划定申请家庭和单身居民的收入财产限额； 2、公租房的租金定价，有说法了； 3、视觉冲击最极强的一条——不再安排建设安居型商品房。

乖乖，深圳的安居房，突然成绝唱了。

也就是说之前公租房 真就谁都能申请？

这个划定收入财产限额，是《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》中第五条先提到的，全文一共出现了7次，不过暂时还没有具体的标准来划分是否够格申请。

这个办法的提出看起来非常有力度，但仔细琢磨下，会发现这意味着在此之前的公租房申请中，是存在明显漏洞的。

图片来源：浙江省政府官网

公租房的定义，按浙江省政府官网上的说法，是给中低收入的住房困难人群，还有新就业无房的职工，以及有稳定就业的外来务工人员的租赁住房，虽然后两者未必是中低收入人群，但是从排序来看，中低收入人群肯定是首要的服务对象。

而深圳之前的申请人要求却非常宽松，只要成年 本地户口 3年社保就行，如果学历或职称较高那1年社保就可以参加轮候，而根据奥一新闻去年12月12日的报道，根据十四五规划，深圳在十四五期间打算建6万套公租房。

听起来很多，可你知道轮候公租房的名单有多长吗？去年12月10日时，已经超过了42万人！7倍不止！

供需极不平衡，又没有收入上的限制，这就很容易让人钻空子，比如可能明明是高收入人群，却为了可以省下更多的钱而去挤占这个首要是为了中低收入人群服务的公共资源。不过占便宜嘛，人之常情，操作起来也不算很复杂，比如把自己名下的房产放到父母名下什么的。

3万一个月的个人，去和3千一个月的家庭抢名额，这会显得公租房的存在本身变得非常搞笑和尴尬。

这种问题从一开始公布申请标准时其实就有人提过，也很难想象这么明显的漏洞为啥一开始会出现。

因此这次的政策，至少可以让公租房的申请朝着“资源向有需求的群体流动”这个方向发展。而且其实再想一下，深圳此举可能还有一层意思：

把明显没有低租金住房需求的高收入人群给剔除出去，让他们正常租房正常买房去，不然，其实也是一种浪费。对吧？

最低只有参考租金的3% 这个定价有点厉害

租金定价是《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》第二十条提到的，具体如图：

图片来源：深圳住建局官网

可以很明确看到，公租房其实就是廉价租赁住房，同期同地段租金仅为市场参考价的30%左右，如果是特困人员还有低保家庭等，租金可以只到同期同地段市场参考价的3%左右。

这里提到的市场参考价格不知道具体是啥，不过深圳是有租金参考价的。

图片来源：深圳市房屋租赁参考价格查询平台

拿盐田街道这个55每平月租来说，假如一家人租个80平的房子，那月租就是4400，如果有公租房的话，那价格就是这个的30%左右，1320一个月，那如果是特困户等群体，租金就会降低到132一个月？

我不是很清楚是不是该这么算，不过看比例大概是这样，这就非常低了，并且一下体现出上边说的要划定收入财产限额，这样的租金水平，如果是高收入人群来抢名额，那就是纯粹的浪费社会资源。

不管怎么说，这个租金定价，很厉害。

不再建安居房 压力到了共有产权房这一边

最后，《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》第五十五条新旧项目政策衔接里提到，不再安排建设安居型商品房（已经签了土地使用权的那还按旧政策来）。

对我们这些吃瓜群众来说，这条的视觉冲击很强，因为之前一直推的安居房居然突然成了绝唱，但也仅此而已。然而对于正在排队等安居房的人来说，却是彻头彻尾的重磅炸弹......

和上边的公租房一样，深圳安居房的供需也非常吃紧，据统计目前库里轮候的人有18万之巨，而且从百度上深圳安居房贴吧里的内容来看，时间非常漫长，有人发帖问自己13万多的排号，要排多久，有人回答一年一万自己算，有人说2020年时前进了1.4万名，前边还有11万人，还有人说只要首付够了，看到有房子出来就立马去报名后补，等等。

我记得上学时听人说哪个科系有人的课题是观测和研究一颗好几年才路过一次的彗星，结果就在要出成果时，那颗彗星在撞击中毁灭了，我感觉现在轮候的人心情和那个老兄应该是差不多的。

当然深圳并没有那么损直接把路全堵死，文件里表示，原安居房在册轮候人，是可以申请购买共有产权房的，而且按新政策合格纳入共有产权房轮候册的轮候人，要排在原安居房轮候人的后边儿。

哦豁，这下压力一下子就转到了共有产权房这边。

似乎也正因如此，共有产权房要求也变得更加严格，首先一点，就是明确共有产权住房实行封闭流转制度，具体来说就是购房者在签订买卖合同之日起未满5年的，不得转让所持产权份额，住房保障实施机构会出来以原价回购；满5年的，要转让也是通过住房保障实施机构来找符合要求的，价格方面是双方协商，不过要参照市场参考价。这种操作大大限制了共有产权房的价值炒作，持有周期比较长不说，最后买卖还得通过第三方和参考价来折腾。

其次一点，共有产权房给出了一个退出机制。

图片来源：深圳住建局

如图所示，这些行为都会导致轮候人直接退出轮候册，其中比较有意思的是第四条，连续三年未提出认购申请的，有的人喜欢等，站着名额耗着，这下好了，最后要把自己耗到退出。

以上，深圳楼市也算是火力全开，刚开年半个月整这出，让人想问：

还在排安居房的人，会放弃吗？ 共有产权房条件变严格，还会有很多人排队买吗？ 横竖都排不上的人，会选择离开深圳吗？

我觉得这些问题深圳自己也很想知道答案，不过不管怎么说，强化了保障性住房的准入条件，对于“有需求的群体获得所需的资源”这一点，应该会比以往做的要好。

而且，把明明没有需求却要挤占名额的人群剔出去正常消费，也不是坏事。

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