开发商退地,政府部门不同意,法院见-环球微动态

中国房地产报
2023-04-27 07:34:45

原本是一桩普通的土地使用权挂牌出让,却演变成了一场行政官司。

两年前,一家名为“海南诚城鑫隆文化旅游投资有限公司”(以下简称“海南诚城鑫隆公司”)的企业,以2.31亿元成交价受让了万宁市自然资源和规划局(以下简称“万宁市资规局”)公开挂牌出让的一宗土地使用权。


【资料图】

海南诚城鑫隆公司认为,其竞得的土地理应是“净地交付”,但土地现状不具备“拿地即开工”条件。但万宁市资规局认为,土地出让合同中约定的是“现状交付”,并非企业所说的“净地交付”。

政企之间矛盾由此产生,企业一纸诉状将政府部门诉至法院,要求解除双方签订的土地出让合同,返还企业所缴纳的2.31亿元土地出让金及承担相应利息等。

一审法院开庭审理后,驳回了企业诉求。最近,海南省第一中级人民法院通知双方当事人,并当庭就争议案件事实部分进行了询问。

通常情况下,不到万不得已开发商拿地后很少有主动要求退地的情况发生,这起行政协议官司最后结果如何还有待法院的最终判决。但无论对于企业还是政府部门而言,在未来土地使用权出受让过程中的风险防范,均具有典型的“样本”意义。

企业诉讼退地

这起行政协议一案的源起,要追溯至2年前。

2021年5月14日,海南省万宁市资规局在海南日报、全国公共资源交易平台等媒介,发布一则《国有建设用地使用权公开挂牌出让公告》。

这是一则再也普通不过的国有土地使用权出让公告。

公告内容显示,经万宁市人民政府批准,万宁市资规局决定以挂牌方式出让一宗国有建设用地(万让2021-13号地块)使用权。

记者从上述公告上获悉,该地块位于万宁市兴隆兴梅大道西侧地段,即被誉为“东方夏威夷的一颗明珠”、海南著名旅游胜地——兴隆镇。凭借其在国内外知名度及区域位置优势,兴隆一直是房地产、旅游等项目的开发热土。

本次出让的“万让2021-13号”地块,面积6.1813公顷(合92.72亩),土地性质属40年出让年限的零售商业用地,挂牌起始价为1.2394亿元。

2021年6月18日,作为河南投资商在海南设立的海南诚城鑫隆公司,最终以2.31亿元的成交价竞得该地块。

同年7月15日,海南诚城鑫隆公司与万宁市资规局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同签订后,海南诚城鑫隆公司依约支付了全部土地出让款。

上述合同约定,万宁市资规局同意在2021年8月15日前,将出让宗地交付给海南诚城鑫隆公司。同时,该合同也对土地交付条件进行了载明,即“场地平整”及“周围基础设施”均达到“以现状为准”。

记者注意到,在此前挂牌出让公告中,也对该地块达到的交付条件作了详细说明。

该公告原文表述称,“该地块已经达到下列净地条件:安置补偿落实到位,土地权利清晰;不存在土壤污染,符合土壤环境质量要求;确认通水、通电、通路等,完成土地平整,具备动工开发必须的条件;已完成地上附着物清表,地上附着物已补偿到位,无法律经济纠纷”。

但是,该地块项目开发并未往下继续,政企之间引发了一场行政协议官司。

2021年12月14日,海南诚城鑫隆公司将万宁市资规局诉至法院,要求解除上述土地出让合同,返还2.31亿元土地出让金及承担相应利息等。

从斥资2.31亿元竞得土地,到最后政企“翻脸法院见”,这半年间究竟发生了什么?企业为何决意要退地呢?

一审驳回企业诉求

2022年5月17日,海南陵水黎族自治县人民法院公开开庭审理了该起行政协议案,并于同年10月28日作出了一审判决。

记者从上述行政判决书上了解到,双方的矛盾焦点主要是地块的交付条件,即是否“净地交付”。

海南诚城鑫隆公司认为,企业已依约支付了全部的土地出让金,但万宁市资规局并没有履行“净地”交付的条件,导致企业无法正常使用土地。

海南诚城鑫隆公司诉称,双方签订合同后,万宁市资规局应于2021年8月15日前向企业净地交付土地;但经企业催告后,万宁市资规局仍不能在合同约定的期限内进行净地交付。

“2021年8月15日是双方合同约定的交付日期,但该地块远未达到‘地上附着物清表’的条件,不具备动工开发必须的条件,也不符合建设用地使用权‘净地’出让的约定和法律规定。”企业称,直至2021年10月15日(延期交付土地超过60日),当地居民仍在该地块之上从事养殖、种植等生产经营活动。

但万宁市资规局认为,案涉合同上约定的土地交付条件为“以现状为准”,该行政协议目前不具备法定解除条件。

“该行政协议第六条约定,出让人同意在2021年8月15日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付土地时达到的土地条件,无论是场地平整还是周围基础设施均是‘以现状为准’,出让人并未承诺在上述期限内完成地上附着物清表工作。”万宁市资规局称。

万宁市资规局还表示,案涉宗地的土地清表工作在依序进行。

庭审法院表示,该合同合法有效,双方应依照合同约定履行义务。但法院认为,万宁市资规局于2021年8月11日为企业办理了国有土地使用权证,均履行了合同约定的义务。

关于土地交付条件问题,法院认为,合同中并没有明确约定“净地交付”,只是约定了“场地平整达到以现状为准”,所以不能说明万宁市资规局交付土地不符合约定。

10月28日,法院以合同未约定“净地交付”等3方面理由,驳回了海南诚城鑫隆公司的诉讼请求。

上诉案庭上询问

“一审判决在事实查明部分,对土地挂牌出让公告中的‘净地’表述事实只字未提,然后仅凭合同中‘现状交付’等理由驳回企业诉求,是不客观公正的。”一审判决后,海南诚城鑫隆公司表示不服,遂向海南省一中院进行上诉。

最近,海南省一中院依法通知双方当事人,当庭就争议案件事实部分进行了询问。庭上,“净地交付”仍是双方争论的焦点问题。

海南诚城鑫隆公司称,2021年5月14日,万宁市资规局在各媒介平台公开发布的土地出让公告,已明确“该地块已经达到下列净地条件”,包括“安置补偿落实到位,土地权利清晰”“确认通水、通电、通路等,完成土地平整,具备动工开发必须的条件”“已完成地上附着物清表,地上附着物已补偿到位”等条件。

海南诚城鑫隆公司认为,公告内容就是万宁市资规局公布的土地状况及净地标准,合同中的“场地平整达到以现状为准”的“现状”,就是指符合公示的土地状况及净地标准;万宁市资规局在立案后对场地的紧急清理行为,都说明合同中约定的现状就是公告的“净地现状”。

万宁市资规局却表示,土地出让合同不应被判令解除,一审法院驳回企业的诉讼请求是正确的。其坚称,无论是场地平整还是周围基础设施均是“以现状为准”,出让人并未承诺在上述期限内完成地上附着物清表工作,企业在竞买前完全知悉此点。

万宁市资规局在答辩状中称,目前,清表及补偿单位万宁市兴隆管委会已经支付完毕全部的补偿款,清表工作也已经完成;案涉土地目前完全属于净地,具备开发建设条件。

“事实上,直到一审法院公开开庭审理之日,涉案土地上仍有槟榔、橡胶树、鱼塘、房屋、坟墓、采石场等地上附着物未开始清表,尚未完成拆迁安置补偿工作。”海南诚城鑫隆公司称,客观上企业已无法对涉案土地再进行整体开发利用,不能实现合同目的,万宁市资规局已经构成根本性违约。

该上诉案庭上询问进行了一上午,双方各执一词。法官征求当事人意见是否愿意协商和解,双方当事人均表达了有进一步沟通协商的意愿。记者将进一步关注此事。

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