开发商退地，政府部门不同意，法院见-环球微动态

原本是一桩普通的土地使用权挂牌出让，却演变成了一场行政官司。

两年前，一家名为“海南诚城鑫隆文化旅游投资有限公司”（以下简称“海南诚城鑫隆公司”）的企业，以2.31亿元成交价受让了万宁市自然资源和规划局（以下简称“万宁市资规局”）公开挂牌出让的一宗土地使用权。

【资料图】

海南诚城鑫隆公司认为，其竞得的土地理应是“净地交付”，但土地现状不具备“拿地即开工”条件。但万宁市资规局认为，土地出让合同中约定的是“现状交付”，并非企业所说的“净地交付”。

政企之间矛盾由此产生，企业一纸诉状将政府部门诉至法院，要求解除双方签订的土地出让合同，返还企业所缴纳的2.31亿元土地出让金及承担相应利息等。

一审法院开庭审理后，驳回了企业诉求。最近，海南省第一中级人民法院通知双方当事人，并当庭就争议案件事实部分进行了询问。

通常情况下，不到万不得已开发商拿地后很少有主动要求退地的情况发生，这起行政协议官司最后结果如何还有待法院的最终判决。但无论对于企业还是政府部门而言，在未来土地使用权出受让过程中的风险防范，均具有典型的“样本”意义。

企业诉讼退地

这起行政协议一案的源起，要追溯至2年前。

2021年5月14日，海南省万宁市资规局在海南日报、全国公共资源交易平台等媒介，发布一则《国有建设用地使用权公开挂牌出让公告》。

这是一则再也普通不过的国有土地使用权出让公告。

公告内容显示，经万宁市人民政府批准，万宁市资规局决定以挂牌方式出让一宗国有建设用地（万让2021-13号地块）使用权。

记者从上述公告上获悉，该地块位于万宁市兴隆兴梅大道西侧地段，即被誉为“东方夏威夷的一颗明珠”、海南著名旅游胜地——兴隆镇。凭借其在国内外知名度及区域位置优势，兴隆一直是房地产、旅游等项目的开发热土。

本次出让的“万让2021-13号”地块，面积6.1813公顷（合92.72亩），土地性质属40年出让年限的零售商业用地，挂牌起始价为1.2394亿元。

2021年6月18日，作为河南投资商在海南设立的海南诚城鑫隆公司，最终以2.31亿元的成交价竞得该地块。

同年7月15日，海南诚城鑫隆公司与万宁市资规局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。合同签订后，海南诚城鑫隆公司依约支付了全部土地出让款。

上述合同约定，万宁市资规局同意在2021年8月15日前，将出让宗地交付给海南诚城鑫隆公司。同时，该合同也对土地交付条件进行了载明，即“场地平整”及“周围基础设施”均达到“以现状为准”。

记者注意到，在此前挂牌出让公告中，也对该地块达到的交付条件作了详细说明。

该公告原文表述称，“该地块已经达到下列净地条件：安置补偿落实到位，土地权利清晰；不存在土壤污染，符合土壤环境质量要求；确认通水、通电、通路等，完成土地平整，具备动工开发必须的条件；已完成地上附着物清表，地上附着物已补偿到位，无法律经济纠纷”。

但是，该地块项目开发并未往下继续，政企之间引发了一场行政协议官司。

2021年12月14日，海南诚城鑫隆公司将万宁市资规局诉至法院，要求解除上述土地出让合同，返还2.31亿元土地出让金及承担相应利息等。

从斥资2.31亿元竞得土地，到最后政企“翻脸法院见”，这半年间究竟发生了什么？企业为何决意要退地呢？

一审驳回企业诉求

2022年5月17日，海南陵水黎族自治县人民法院公开开庭审理了该起行政协议案，并于同年10月28日作出了一审判决。

记者从上述行政判决书上了解到，双方的矛盾焦点主要是地块的交付条件，即是否“净地交付”。

海南诚城鑫隆公司认为，企业已依约支付了全部的土地出让金，但万宁市资规局并没有履行“净地”交付的条件，导致企业无法正常使用土地。

海南诚城鑫隆公司诉称，双方签订合同后，万宁市资规局应于2021年8月15日前向企业净地交付土地；但经企业催告后，万宁市资规局仍不能在合同约定的期限内进行净地交付。

“2021年8月15日是双方合同约定的交付日期，但该地块远未达到‘地上附着物清表’的条件，不具备动工开发必须的条件，也不符合建设用地使用权‘净地’出让的约定和法律规定。”企业称，直至2021年10月15日（延期交付土地超过60日），当地居民仍在该地块之上从事养殖、种植等生产经营活动。

但万宁市资规局认为，案涉合同上约定的土地交付条件为“以现状为准”，该行政协议目前不具备法定解除条件。

“该行政协议第六条约定，出让人同意在2021年8月15日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时达到的土地条件，无论是场地平整还是周围基础设施均是‘以现状为准’，出让人并未承诺在上述期限内完成地上附着物清表工作。”万宁市资规局称。

万宁市资规局还表示，案涉宗地的土地清表工作在依序进行。

庭审法院表示，该合同合法有效，双方应依照合同约定履行义务。但法院认为，万宁市资规局于2021年8月11日为企业办理了国有土地使用权证，均履行了合同约定的义务。

关于土地交付条件问题，法院认为，合同中并没有明确约定“净地交付”，只是约定了“场地平整达到以现状为准”，所以不能说明万宁市资规局交付土地不符合约定。

10月28日，法院以合同未约定“净地交付”等3方面理由，驳回了海南诚城鑫隆公司的诉讼请求。

上诉案庭上询问

“一审判决在事实查明部分，对土地挂牌出让公告中的‘净地’表述事实只字未提，然后仅凭合同中‘现状交付’等理由驳回企业诉求，是不客观公正的。”一审判决后，海南诚城鑫隆公司表示不服，遂向海南省一中院进行上诉。

最近，海南省一中院依法通知双方当事人，当庭就争议案件事实部分进行了询问。庭上，“净地交付”仍是双方争论的焦点问题。

海南诚城鑫隆公司称，2021年5月14日，万宁市资规局在各媒介平台公开发布的土地出让公告，已明确“该地块已经达到下列净地条件”，包括“安置补偿落实到位，土地权利清晰”“确认通水、通电、通路等，完成土地平整，具备动工开发必须的条件”“已完成地上附着物清表，地上附着物已补偿到位”等条件。

海南诚城鑫隆公司认为，公告内容就是万宁市资规局公布的土地状况及净地标准，合同中的“场地平整达到以现状为准”的“现状”，就是指符合公示的土地状况及净地标准；万宁市资规局在立案后对场地的紧急清理行为，都说明合同中约定的现状就是公告的“净地现状”。

万宁市资规局却表示，土地出让合同不应被判令解除，一审法院驳回企业的诉讼请求是正确的。其坚称，无论是场地平整还是周围基础设施均是“以现状为准”，出让人并未承诺在上述期限内完成地上附着物清表工作，企业在竞买前完全知悉此点。

万宁市资规局在答辩状中称，目前，清表及补偿单位万宁市兴隆管委会已经支付完毕全部的补偿款，清表工作也已经完成；案涉土地目前完全属于净地，具备开发建设条件。

“事实上，直到一审法院公开开庭审理之日，涉案土地上仍有槟榔、橡胶树、鱼塘、房屋、坟墓、采石场等地上附着物未开始清表，尚未完成拆迁安置补偿工作。”海南诚城鑫隆公司称，客观上企业已无法对涉案土地再进行整体开发利用，不能实现合同目的，万宁市资规局已经构成根本性违约。

该上诉案庭上询问进行了一上午，双方各执一词。法官征求当事人意见是否愿意协商和解，双方当事人均表达了有进一步沟通协商的意愿。记者将进一步关注此事。