世界报道:《60秒对话》系列V访谈01期丨连平：企业战略转型要改变高杠杆发展模式

短视频时代，我们需要什么样的内容？凤凰网房产上海站响应时代新表达，推出《60秒对话》系列V访谈，极限问答，专治废话。

我们不局限于房地产江湖，任何追求美好生活方式的领域都值得被倾听。《60秒对话》第一季，听7位业内大咖聊聊不动产发展的新未来。

(资料图)

凤凰网房产V访谈《60秒对话》第一季第一期嘉宾连平，植信投资首席经济学家兼研究院院长，博士生导师。担任中国首席经济学家论坛理事长、中国银行业协会行业发展研究委员会主任、中国金融40人论坛常务理事和特邀成员。主要研究领域涉及宏观经济运行与政策、国际金融和商业银行。

以下为本次访谈全部文字内容：

Part.1

通过政策来支持房地产的运行

凤凰网房产：作为资深经济专家，如何看待当前各地密集的楼市调控?如何预判未来房地产市场的发展形势?

连平：从短中期来看，房地产市场目前正处于一个复苏过程中。疫情之后，房地产市场先大幅回升，2022年出现全面下行，在此之后，有关房地产市场的总体方向就非常明确，通过政策来支持房地产的运行。

包括金融方面，房企债券融资、银行融资以及回款等各方面都有很多支持；包括为推动市场销售回暖、需求释放，把利率水平降低等在内的一系列政策，都是朝着支持房地产市场的发展。

此外，未来很可能会持续，至少在2023年，总体的框架、方向不会改变，不会出现收紧的政策，会继续支持房地产市场运行，支持房企，支持居民购房。

从目前情况来看，房地产市场在逐步恢复，但还只是恢复的初期阶段。在很多方面，数据运行并不理想，购房者需求没有得到非常有效的释放，很多房企经营和融资上有很多困难，所以需要政策进一步加以支持。

从短期运行的周期来看，今年第一季度已经差不多触底，二季度开始逐步回升，这个回升的过程，可能要持续到明年。

房地产市场是逐步向好的方向在运行，但还是需要政策给予更好的支持，来推动房地产市场能够达到一个比较正常运行的水平。

随着城镇化进一步朝着都市圈和城市群的方向发展，未来一线和重要的二线城市，以及一些省会城市未来人口的流入以及人们收入水平的提高，会带来刚需和改善型需求的增长。

这些地区，未来房地产市场具备良好的成长空间，发展空间也比较好。

但要注意的是，在经济不发达地区，比如中西部的一些中小型城市，房地产市场未来可能会承受很大压力，所以无论是房企开发投资，还是居民购房，都要注意到未来这种风化的局面和特点，避免在房价持续下跌的地区进行房地产的投资。

总的来说，如果要投资的话，个人建议是在一线和重点的二线城市，还有一些经济发达的省会城市去投资，当然我们并不赞成在房地产方面有太多的投资，还是要从居住的需求出发，房住不炒。

Part.2

审慎经营、不去追求过高的收益率

凤凰网房产：房地产行业进入深度调整期，企业如何实现战略转型?

连平：从整个不动产的发展角度来看，未来不动产在中国经济里还是会占据非常重要的位置，依然是中国产业中间的一个极其重要的产业。

就拿房地产来讲，从各方面综合来看，它目前对中国经济的贡献要达到30%左右，所以它还是非常重要的一个产业。

中国人口众多，尽管未来人口有可能会逐步减少，但还是属于人口大国，这方面需求还是比较平稳的。

即使是放缓，但总体上还是一个平稳的态势，所以对于房地产企业来讲，未来在这个领域中间还是有很好的经营发展空间，不等于说房地产市场就此开始走向完全收缩的一种状态。

但是作为房企来讲，在未来是需要能够把握好它的温度。过去因为市场比较热，房企在经营管理方面有些激进扩张，不少企业遭受损失。在遇到经济波动的时候，这种高杠杆，对它风险的增加会带来很大的不利影响。

未来还是要非常谨慎的来进行管理和经营，保持一个比较合理的杠杆水平，总之能够很好地控制好杠杆水平的话，在经营中间基本上不会犯大错。因为这个市场是周期运行的，它的流动性环境有紧有松。

企业要在松的时候想到将来会紧，将杠杆水平、成本控制好，审慎经营、不去追求过高的收益率，保持一个平稳的运行，未来还是会有很好的发展空间。

Part.3

企业应把ESG理念引进规划管理中

凤凰网房产：近年来，越来越多的房企主动探索绿色赛道，您认为不动产领域企业如何践行ESG发展理念?

连平：ESG理念持续深化，在很多方面越来越为大家所接受，监管部门也出台了许多政策，鼓励各行各业的企业来运用ESG理念以及它的体系。

我觉得对于不动产企业来说，未来在ESG领域，它应该是非常积极的践行者，更多的把ESG的理念和做法引入到行业中间来。

首先，在公司的规划、管理中，把ESG理念引进来，即包括公司治理、绿色低碳、社会责任等方面，跟公司的发展规划、经营管理紧密进行结合，落实到实处，来加以推进，这是最为关键的，也是一家良好的公司应具备的品质。

在这过程中间，完善公司治理结构，从公司的组织体系的各个方面，相应的做一些调整。像在绿色低碳、社会责任等方面，应该有一些专门的机构在中间发挥作用，来践行社会责任，推行绿色低碳等。

另外，也是很重要的一点，在公司内部推行一套ESG的标准体系。公司可以将自身的情况与行业标准相结合推出一系列相关标准体系，这样在公司运行中间就能够把ESG理念很好的落地，发挥它的积极作用。

对于企业而言，践行ESG发展理念，无论是提高它的社会责任，推动绿色低碳发展，还是完善公司治理，它都会起到一个非常好的作用。

所以，我觉得监管部门提倡是有道理的，ESG是发展企业的一个很好的抓手，有点类似于几十年前所推的ISO9000，是企业高质量发展的标准。

如果这个“抓手”能够引入进来，在实际运行中落到实处，持续推进，那么企业的高质量发展就非常有方向感，同时也会真正得到推进。