股东会见闻录 | 郁亮又三年，谁在看好万科？

观点网6月30日下午，万科2022年度股东大会在大梅沙如期举行，并进行新一届董事会换届。

从结果来看，企业权力结构得到平稳延续，郁亮等董事候选人高票当选，新一届董事名单中，万科方面与大股东深铁各据三席，与上届保持一致。

然而在平稳之下，新的三年与旧的三年已是不同光景。

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本次履新独董中，除了财会背景的廖子彬外，还有计算机视觉和图形学研究的世界级专家、微软原全球执行副总裁沈向洋，以及多元化房地产集团凯德的前总裁和首席执行官林明彦，似乎意味着万科将进一步向经营性业务倾斜。

股东大会问答环节分为两轮，第一轮针对议案内容，第二轮自由提问，由中场休息和投票时间隔开。

据观点新媒体获悉，第一轮开场的第一个问题就抛向“候选人”郁亮。

投资者提问称，过去三年任期应该是郁亮百感交集的三年，询问其会给自己过去三年任期的表现打多少分，以及他对个人、万科及行业未来的展望。

现场有另一位投资者当即出言打断，称这一提问内容与议案无关，应该留到第二轮问答。

面对突如其来的小插曲，郁亮笑道，既然与任期相关，还是应该答复。

他认为，过去3年正好是房地产行业新旧模式转换阶段，也是适应新旧模式转换承上启下的阶段。

在旧的模式底下，房企基本靠关键两招，“一个是靠拿地，一个靠融资。如果新的发展模式下，我们是靠这两招，很有可能会出现你买越多地，可能买回来越多的错误，融资融回来越多，可能越不安全。”

郁亮指出，万科对此会持续做三件事，一是提高基本盘开发物业管理水平；其二，经营服务业务已经完成从0到1，从1到10的过程，现在的问题是如何能够提升竞争力和回报；第三是保持财务稳健，以及行业领先的信用评级。

至于打分难题，则被郁亮化解为拉票环节：“在座各位是最好的给我打分的人，你们今天的投票，就是决定给我多少分数。”

在所有投资者中，“打分”权重最大的当属大股东深铁。

而坐在郁亮身旁的深铁董事长辛杰，对万科团队过去三年表现给予高度肯定。

他表示，作为大股东，投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。

“三年前，深铁对万科是全面、全方位的支持，所以这点我们始终坚定不移，看好万科的长期发展前景。”

此外，中证中小投资者服务中心也在现场问及万科对房地产市场的看法。

郁亮回应称，目前市场短期确实有压力，但新增城市人口、改善型住房、度假旅游等长期的需求基础还在。

“从购买力来看，今年以来，我们在大量的提前还款基础上，到5月底的时候，居民的存款增加到了130万亿的规模。当然观察另外一个指标，叫利息保障倍数，居民部门用他们可支配收入扣掉整个消费之后剩余部分能覆盖多少利息，来衡量购买力的，衡量市场安全程度的，从购买力来看需求还是在的。”郁亮分析道。

三个月前的年度业绩发布会上，郁亮曾表示，房地产当前既没有狂飙，也没有倒春寒，现在他的判断基本维持不变，“但实际情况比当时预期要差一些，从目前看短期信心还需要进一步重建。”

反映到拿地力度上，今年前5月万科拿地金额是有453.8亿元，拿地强度达到了27%，两项数据高于去年同期。

对此，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，从拿地策略上来说，今年万科内部强调两个词，一个叫特别好的项目，一个叫精准投资。

所谓特别好的项目，一方面是市场和客户基数比较好，客户来源清晰，总量充分；另外，产品解决方案清晰、很准确、有把握；另一方面，今年万科投资兑现度，包括效率指标、经营指标都达到了92%。

为了提高投资兑现度指标：“一方面要前置，包括成本配置、开发节奏、解决方案、产品类型都前置去做高了。”

他还透露，今年万科特别强调股东自有现金的ROI水平，“今年投资的15个项目和454亿的投入来讲，普遍达到20%以上的股东自有现金回报水平“。

纵观整场股东会，如今万科从2018年喊出“活下去”后，逐渐变成维稳市场信心的唱多者。