世界速讯：“土地爷”摆酒卖地开发商：我整不动了

经济观察报

2023-07-04 05:29:16

经济观察网记者陈月芹5月22日，西安高新区举办了一场土地推介会，这是西安最核心的区域，尤其是大热板块高新CID（中央产业创新区），每次土拍都吸引众多开发商关注。

一位央企西安投拓负责人说，往年高新区的推介会只给开发商几个座位，开完会各自散场，但今年这一场推介会的规格和接待标准不一样了。

(相关资料图)

他从推介会门口就开始感受到差异，开发商们先被迎宾引进会场，桌上还准备了纸、笔、水，开完会还留客吃饭了：60多家开发商，每家能到2-3人，且土地部门还邀请了众多媒体，算下来这场晚宴几百号人，偌大的会场座无虚席。如果是拿地意愿较高的公司，还会被列为重点对象，“土地部门再单独请几个”。

自从高新区开了这个头，最近西安其他区也开始效仿，这位央企西安投拓负责人已经收到不少区土地部门的邀约。

推杯换盏间，土地的买卖双方交流一下出价区间，试探对方的“底”在哪里。每家开发商都会说市场不好、总部给的压力大、自己很难，目的只有一个，把地价降一降。

不同城市的土地市场分化正在加剧。今年上半年，北京、杭州等城市多宗地块拍至封顶摇号，数十家房企抢一宗地的新闻屡屡见报，但据一家大型央企统计，拍至摇号的地块在上半年所有成交地块中，占比不足7%，还能拿地的企业，投资准线也逐渐往一二线城市的核心区域进一步收缩。

“别盯着几宗地抢的人多，就觉得土地市场回暖，其实低能级城市和非核心地块已经水深火热了。”一家大型央企投资总杨铭说。

据中指研究院数据，2023年上半年，全国300城住宅用地推出2228宗，成交1622宗，供求规模均降至近十年以来同期最低位。

各地为了卖地，正使出浑身解数。

“等待”一场流拍

土地是地方政府招商引资的抓手，也是政府投资基础设施建设的重要资金来源，卖地则是政府经过漫长的一级整理开发过程后变现的最后一环。

如何给土地估价、定价，一方面需要根据地价资料和标准对土地进行合理评估，另一方面还要对未来地价、房价变动做出准确预测。

按照惯例，地块完成一级开发的土地拆迁补偿和基础设施建设，达到“七通一平”或“五通一平”后，政府会制定出让地块的基础指标，如用地性质、出让年限、容积率、土地基础设施条件、建设密度等，委托1-3家第三方土地评估机构出具土地估价报告，给出参考价，再经过区级土地储备中心初次评估，再由区长、区规划和自然资源局局长、分管国土的副市长等组成的地价评审委员会进行“二审”，最后形成一份土地估价报告，上报市级政府审定。

地价并不能随意下降，前述央企西安投拓负责人解释，一般根据地块所在区域的历史成交价推算底价，只会一次比一次高或持平，低于历史水平的几率很少，“除非流拍，才会考虑降地价”。但一旦流拍率过高，区土地部门会被省厅问责，每一宗地流拍都需要做报告解释。

多数城市为了降低流拍率，会提前找好兜底方，问清楚企业有拿地意向后再挂牌，确保万无一失。

杨铭透露，有几个城市由于土地成交不景气，会先和开发商沟通，将地块以原价挂牌，如流拍，再和市政府申请降价出让，让开发商们“等一等”，最终成交的计容楼面价下降幅度在10%-30%左右。

摆出诚意

除了精心筹办一场推介会，为了卖地，各地政府正不懈努力。

对外招商是地方政府的日常工作，但今年尤为频繁。前述央企西安投资负责人表示，今年春节后，区、市一级政府部门多次提出希望率队到集团总部拜访。

另一家总部在深圳的央企也密集接待来自全国各地省、市“一把手”。和以往只是循例拜访不同，今年以来，不少省市级官员到访会备好项目来，“董事长和一市长正座谈呢，市长突然拿出一份地块资料，逐块地介绍，希望公司过去投资”，该央企高管表示，公司会酌情参考地方政府的诉求，但最终拿地还是要精确地算账，收缩是必然的。

据经济观察网了解，很多城市土地部门正在研究如何不动声色地降地价和房价，比如不降低明面地价，但在土地款分期、引进教育和交通配套、调整规划等方面做工作。

一家TOP10房企投资负责人向经济观察网透露，合肥等地政府会协助房企引进优质学校，而今年有很大部分购房者买房会更看重学区的保值增值属性，在地价不变的基础上增加配套，能提高项目流速。

多数城市在土地款首付比例、支付周期上让步，如西安，土地保证金付20%，拍地后一个月内签合同，一个月内交30%，签订合同之后的一年内交50%，但有一个硬性条件：申请预售证前必须缴清全部土地款。

即便是一线城市，一场招拍挂背后也暗藏斡旋和智慧。一家央企投资人士介绍了6月一场平静的土拍背后暗藏的多方角力。

一般来说，政府为避免流拍，会先挂一个预公告，如有房企询问，土地部门会私下透露其底价大概多少钱。土地部门会先算出一个成本价，逐个询问几大央企和还有能力拿地的房企投资负责人能接受的价格，几乎每家都会“婉拒”，称“这个价格算不过账”，经过好几轮沟通，确信每家都不愿意以预期价格摘牌后，土地部门才会酌情降价。

前述央企投资人士透露，一幅地块上，土地部门找了中海、华润、招商、保利等央企沟通，其中一家央企开出条件，一是降地价，二是提了很多规划类条件，如报规上增加阳台赠送面积，这样其得房率会比其他房企高很多。

谈判过程中，土地部门还希望其同时摘下区域内另一宗位置较偏的地块，而这家央企表示愿意兜底，但土地部门需保证前述地块由其底价竞得，因为总部给这块地的授权只能是底价。

为了同时卖出两宗地，土地部门着手“劝退”其他房企不要竞拍前述地块，其中一家央企考虑到在该区域内有多个在售项目，最终没有参拍。

避险心理

市场持续下行后，多家房企的投资准则从寻找潜力地块，向只投安全性高的地块转变，从多地开花向进一步收缩到核心城市、核心地块转变。

6月20日，京投发展与保利联合体斥资57.2亿元拿下北京东坝两地块，实际上，京投发展是东坝地块的一级开发商。2021年北京第三批集中供地首次推出的朝阳东坝3宗车辆基地综合利用项目，采用“期地”出让模式，即先出让，根据轨道交通工程进度，1-2年内交地。

一位知情人士透露，东坝这两宗地，会由保利独自开发。该地块楼面价偏高，但胜在位置好，意味着安全性高，最终保利决定入手。

多家央企投资部门人士向经济观察网透露，年初制定的投资额根本用不完，但宁可不花出去，也不能拿错地，所以都卯着劲去抢一二线城市核心地块。

作为投资负责人，只要公司要拍地，杨铭一定会穿红色衣服，图个喜庆。当然，由于不同城市竞买规则不同，投资岗也会有针对性地下功夫，如济南地价封顶后，在“限地价竞建筑品质”阶段，竞买人比的是手速和网速，开发商们会投入重金改善网速，并日常练习电脑按键速度。

6月16日，济南出让的雪山片区A-4地块，出现了1秒内7位买家同时出手的盛况。

除了运气加持，马甲上阵才是真正提高摇号成功率的手段。杨铭透露，现在很多公司会临时注册很多马甲公司，或者找和开发商做业务的上下游企业充当马甲。

土地市场正上演冰火两重天。