剧烈分化！不死心的南京楼市，局部蹿红……

本来呢，盼星星盼月亮，7月底终于把各种政策表态盼来了。

然而，8月份的楼市似乎陷入了更深的泥潭。楼市冷场，已是共识，更是客观的事实。

(资料图)

现在不管仍在泥潭挣扎的房企、哭唧唧想出掉垃圾资产的房东、还是更高阶灵敏且蓄势待发的投资客、又或者是犹豫观望的刚需客。

总之，房地产的所有参与者，都心照不宣，默默地继续等风来。

区域楼市继续分化

一边火热摇号，一边成交挂零

回顾8月市场表现，南京楼市陷入了深度的两极分化，好地段好配套好产品不愁卖，几乎逢开就摇号；非核心板块的其他盘又处于无人问津的状态，无论是开盘、去化，还是开发商拿地意愿都在反复的的印证这一点。

据本站不完全数据统计，8月主城各板块共计13盘领销许加推，仅4盘触发摇号，江宁核心区、雨花小行、河西南这些热门板块，开盘摇号频频亮眼，其他板块楼盘则以平推为主。

优质楼盘、优质板块依旧非常坚挺，房子仍然在抢

纯新盘武夷七里湖山首开，共计108套房，吸引了184组买房人报名，整体中签率约59%，项目摇号开盘，成为8月首个摇号盘。

璀璨璟园继首开热卖后，8月再次迎来加推，56套房源共251组成功报名，综合中签率22.3%，相当于平均5人抢1套，最终，据开发商口径，再次以售罄的成绩单，成为当仁不让的“人气收割机”！

△璀璨璟园开盘现场人气图

河西南豪宅中宁府，8月26上午开盘推出113套房，吸引242人报名，综合中签率46.7%，精装均价7.4万/㎡，主力户型建面约198-298㎡，南京富豪们的买房热情依然在线，开盘热卖16.9亿元！

于8月26日同天开盘的还有城南小行的万科朗拾二期，193人报名抢96套房，综合中签率约49.7%，此前项目已六开六罄，这是项目第七次开盘，以开发商口径基本卖光的成绩，成为了名副其实的现象级红盘。

△万科朗拾二期开盘现场图

这些楼盘的热卖，进一步说明，大市场环境虽然不够好，但真正的好盘仍然是受关注的。

从整体市场看，似乎又不太乐观，多盘开盘成交挂0

但从南京楼市大的市场环境看，无法触发摇号、开盘去化艰难，是大多数楼盘的常态。据南京网上房地产数据看，8月9楼盘选择平推，且部分楼盘开盘加推后，截止目前，成交仍挂0，去化不是很理想。

依赖地缘客的非核心板块，普普通通没有亮点的楼盘面临越来越难卖的现状。

一是地段劣势，如果周边日常通勤和生活配套还需要靠规划，更是雪上加霜；

二是产品落后，包括一些户型设计、产权缩水的老盘，虽然已经形成了成熟的生活圈，但居住体验太差；

三是品质一般，近几年新房品质内卷严重，买房人的审美也日渐提高，没有亮点甚至价格和品质不匹配的项目很难从竞争中脱颖而出。

从二手房市场看，目前挂牌量已达到178294套，库存量仍处于高位。卖不完，根本卖不完。

所以从整体来看，目前南京楼市行情仍然处于“剧烈分化”之中。在接下来的市场环境中，优质项目和平庸项目的分化还会加剧。

土拍格局悄然变了

一边触顶摇号，一边底价成交

土地市场是楼市晴雨表，但对于上周刚结束的南京土拍，不少业内人士评：毫无悬念。大校场、燕子矶、马群、东山、江核、上秦淮等板块地块上演“一轮游”，快速底价成交，唯有看点的仅河西和百家湖地块。

作为本次土拍的“人气王”，河西中G42地块在开拍前就吸引了超20家房企报名。最终7轮32秒触顶，以43056元/㎡的地价成为继葛洲坝南京中国府、伟星长江之歌后，南京史上高价地前三，摇号角逐，被中建八局收入囊中。

热度同样居高不下还有百家湖G44地块，最终竞价19轮触顶最高限价，成交总价14.8亿，成交楼面价21265元/㎡，被中建信和摇号拿下。

不得不提的是，这两幅地之所以能有这么多房企愿意去争抢，首先就是地段。河西中和百家湖作为优质板块，无论其土地稀缺性和板块价值都不言而喻。还有一个原因是地价和房价差比较大，房企有一定的利润空间。比如河西中G42地块楼面地价4.3万/㎡，目前河西中部的房价已经卖到7万多/㎡；还有百家湖G44楼面地价2.1万/㎡，而目前百家湖的房价已经能卖到4万 /㎡。

其余地块全部底价成交，要么是房价、地价差比较小，利润空间小，像大校场G41地块，这幅地块本身区位优势明显，但成交楼面地价31474元/㎡，如果做高品质楼盘，房企利润空间有限；要么就是板块房子偏多，或地段优势不明显。

下半年土拍情况基本维持两极分化，本次土拍2幅触顶摇号，其余底价成交，无溢价地块，与7月17日土拍情况相似，摇号比例和溢价率均处于较低位。从土拍结果来看，当下市场开发商拿地越发稳健，采取“优中选优”的拿地策略。聚焦核心地段的同时，更加关注性价比高的优质地块。拿地企业方面，央国企依旧是主力，城投托底的比例明显提升。在有限的资金压力之下，房企倾向于押宝优质核心地块。

写在最后：

今年楼市弱复苏的基调不会变，但今年也是结构性的行情，非对称的复苏，规划得到兑现、价值得到验证的板块具有稀缺性，改善性的项目，更有机会率先回暖，楼市由投资转向自住，自住改善比例高的板块，更有价值支撑，在这一轮里也会表现更明显。

接下来的金九银十，市场信心能否提振，进入一个稳中有升的发展态势？期待吧~