环球实时：【财经分析】又一公募REITs产品上市获追捧 首日涨停是否成常态？

首日上市的公募REITs产品再现开盘30%涨停“盛况”。10日，华夏合肥高新REIT正式上市，成为市场第18只进行交易的REITs产品，也是第五只国家级高新产业园REITs。截至目前，公募REITs所有项目总市值713.52亿元，发行募集规模594.73亿元，整体二级市场价格溢价率为20%（较发行价格）。

市场观点称，当下公募REITs产品以其收益稳定，现金流预期明确等特性受到资金的大力追捧，REITs产品新交易火热，不过长期来看，该类产品将回归较平稳波动状态。

【资料图】

从配售到上市 华夏合肥高新REIT获追捧

此前，华夏合肥高新REIT刚刚刷新公募REITs网下询价认购倍数纪录。根据华夏基金公告，华夏合肥高新REIT公众发售部分的配售比例为0.23%，合计发行规模为15.33亿元，刷新公募REITs公众发售配售比例纪录。这一配售比例则意味着，购买1万元仅能获配64元。

公开资料显示，华夏合肥高新REIT的原始权益人为合肥高新股份有限公司，基金管理人为华夏基金，计划管理人为中信证券。底层资产为坐落于安徽省合肥高新区望江西路 800 号的“合肥创新产业园一期项目”所有权及对应范围内的国有建设用地使用权。土地使用权面积为146,759.30平方米，总建筑面积35.68万平方米。

据睿和智库此前报告分析，华夏合肥高新REIT高新睿成部分资产在2018年-2019年被高新区财政局所收购，其原因为2018-2019年高新建投集团资金紧张曾濒临亏损，所以将子公司部分存量创业园一期资产出售给股东方以实现资金回流。

在发行REITs的过程中，为了提升资产包的规模和品质，2021年9月18日，高新区财政局又与合肥高新签署了《股权转让协议》，约定高新区财政局将高新睿成转让给合肥高新，2022年3月30日，高新睿成的股东由高新区财政局变更为合肥高新，并完成了相应的工商变更登记手续。至此，高新睿成部分资产实现资产回表。而经历了从产权到租约的全部换签，延长了整个REITs的申报时间。

优质项目REITs上市首日涨停是否成常态？

盘面数据显示，11日午后，华夏合肥高新REIT下跌5.76%，报2.683元。

10日，华夏合肥高新REIT开盘即以30%的涨幅封在涨停板，收盘价格为2.847元，发行价格为2.19元，全天成交额9379万元，换手率4.72%，获得市场热捧。据悉，在已经上市的产业园REITs中，此前只有建信中关村REIT一单产品以30%的“姿态”开盘亮相。

中证鹏元资信评估股份有限公司研究员吴进辉表示：“本单交投活跃度有所提高，但较之前上市规模相当的三单保障房REITs的交投活跃度偏低。”

回顾目前市场全部18只产品来看，截至目前，全市场有5单REITs项目实现了上市首日30%的涨停。今年8月31日，华夏、中金、红土创新基金三家公募旗下保障性租赁住房REITs首日上市，三只产品都大涨30%，达到首日涨幅上限。剩余两单就是本次的华夏合肥高新REIT和同为产业园REITs的建信中关村REIT。

以建信中关村REITs上市三个季度以来的每日价格涨跌幅来看，除了首日实现30%涨幅，其余时间内单日价格涨跌幅均值为0.88%，目前全市场二级价格涨跌幅均不大，且除了个别重要事件明显影响价格来看，其余时间价格的波动影响因素极难把握，这也与RIETs目前流通份额较小有一定关系，持有配置居多，后续仍需探索二级市场价格波动的影响因素。

吴进辉对新华财经表示：“目前这些涨停的项目，共同特点是资质好、优中选优，类型是保障房和产业园区，没有高速公路和公用事业类项目。从目前市场认可度来看，更加优质的REITs项目上市首日涨停达到了一定的认可，投资者可提前把握好预期。可以说，产权类REITs和稀缺资产项目更加容易受到追捧。”

下半年REITs项目推进加速 一二级市场同步发展

据新华财经统计，国庆长假前一周，REITs市场合计成交额16.76亿元，成交量最大的为中交建REIT，合计成交金额2.30亿，占比13.73%，其次是普洛斯REIT，合计成交额2.13亿，占比12.72%，次之为国金铁建REIT，成交额1.56亿，占比9.29%。

此外，当周所有项目平均日换手率1.63%，高于前一周的1.23%。按项目看的话，当周成交最为活跃项目为首创水务REIT，换手率为3.80%，其次是国金铁建REIT，换手率为2.51%，之后是中关村REIT，换手率为2.41%。

一级市场方面，9月底，富国首创水务、中金普洛斯、博时蛇口产园、红土盐田港、华安张江光大披露扩募方案公告，并向证监会与所处交易所提交相关申请文件。扩募方式均为定向扩募，且扩募对象不超过35名。5个项目的扩募申请在9月29日和9月30日，均被证监会与沪深交易所受理。

国家发改委基础司司长郑剑指出，十年来我国现代化治理体系加快构建，基础设施市场化改革持续深化。投融资机制创新取得积极进展。基础设施规划体系更加完善，规划实施坚持分层分类建设，财政投入不断加大，政策性开发性金融工具充分发挥作用，政府与社会资本合作模式规范发展，资产资本化股权化证券化改革深入推进，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点取得突破、累计募集规模超过360亿元。