郑州商品房市场明显下滑 环郑区域住宅量价齐跌

“郑州太难了！”这是过去半年这个城市给人留下的最深刻印象。

2021年下半年，郑州接连遭遇特大暴雨和3轮疫情，各行各业遭受重创。对于房地产行业而言，又叠加市场整体下行，发展更加艰难：2021年下半年以来，降价、裁员、暴雷、停工，这些字眼频繁出现在各大网络平台，震动行业，也重创市场信心。

根据国家统计局每月发布的全国70城房价数据显示，郑州“7·20”暴雨过后，从2021年8月到12月，新房、二手房价格连续下跌。具体到成交量上，新房销量大幅下滑，与2020年同期相比，腰斩后再膝斩，创下近5年同期新低。

进入2022年，据克而瑞数据显示，1月传统销售淡季叠加疫情，郑州商品房市场明显下滑；主城区住宅量跌价涨，成交36.32万平方米，同比下滑22%；环郑区域住宅量价齐跌，价格达到近两年最低值，成交31.95万平方米，同比下滑5%。贝壳研究院数据也显示，郑州、天津等1月疫情局部复发，二手房成交量环比降幅超过5成。

这种动荡不安的局面，也引发了政府层面关注。

据郑州日报消息，2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出了他对郑州市房地产业的分析判断，“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”

“我们的观点和判断是建立在数据分析基础上的。”何雄给媒体算了一笔账：之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

记者注意到，郑州“7·20”暴雨以来，这是官方首次在公开报道中详细谈及对楼市的分析和判断。在郑州房地产行业人士看来，这将极大提振郑州房地产市场信心。

于郑州来说，何雄这位“代管家”刚刚履新，尚不足1月。公开信息显示，今年53岁的何雄是湖北人，上海交通大学工程力学系工程力学专业本科毕业，大学毕业后一直在河南工作，曾任河南省建设厅副厅长，后先后主政河南省济源市、濮阳市；2018年3月，任河南省发展和改革委员会党组书记、主任，至此番履新。

“新官上任三把火”，在房地产行业方面，何雄在此次会议上还透露了正在谋划的新动作。他表示，市民的改善型住房需求是拉动房地产增长的另一个强劲因素。这方面，郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额和契税额，要把这一政策利用好。

楼盘周边配套设施的提升和环境改善，是刺激房地产需求的另一个利好。何雄举例，目前郑州空置率相对较高的西南片区、航空港区等地块，高铁南站通车、k2线开工、郑开快线等，都将有效改善这些区域的交通出行条件，再加上增加优质教育资源、建设医疗圈等，孩子上学、家人就医、老人养老方便了，这些都将有效提升区域就业人员和居民的置业预期，并将预期转换为实际的购买行为。

何雄表示，今年的中央经济工作会议提出探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。除了前面提到的需求侧扩大，供给侧方面郑州也有比较大的谋划动作，其中比较重磅的就是大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。同时盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房。郑州是全国租赁住房试点，2021年国家配套资金42亿元，已经回购转化4万套安置房，今年计划再回购回租一批安置房。

何雄还借用黄奇帆著名的房地产价格公式对郑州房价进行分析表示，郑州房价目前在比较合理区间，房地产市场不仅能够调控好，更能够发展好。

另一个重大利好是，河南省已经把郑州都市圈由原来的“1+4”扩展到“1+8”，除原有的开封、许昌、焦作、新乡外，另外增加到洛阳、平顶山、漯河、济源等。入“圈”以后，8个城市的市民将有诸多互认政策，这将明显提升郑州都市圈整体实力，强化对周边省市人财物的吸引力。

何雄认为，近年来郑州活力不断增强，国字号“头衔”越来越多，很多头衔的“含金量”都很高。如国际航空大都市、国际物流中心、中原经济区核心增长区、国家中心城市、高质量发展区域增长极等，也是“一带一路”上的重要节点，“国际郑”底气越来越足，未来，人口、资本等要素还会进一步向郑州集中。可以说，郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。

中原地产研究院统计数据显示，2022年1月以来，全国房地产调控政策发布次数累计超过70次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。相比往年的收紧，2022年开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。

郑州房地产市场在经过半年多动荡期后，也将迎来新变化。（朱娟）