存量市场下内需潜力巨大 力推保障性租赁住房抓好6个落实

近段时间，多地相继释放楼市政策暖风，托底举措接踵而至。市场面亦出现一个重要变化，即1月份70城房价指数环比首次止跌。新的局面下，来自住建部定调尤为重要。

2月24日上午10时，国务院新闻办公室就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会。出席本次发布会的有住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹、副部长张小宏、办公厅主任李晓龙。

“保持房地产市场稳定发展和运行”仍是调控第一要义。王蒙徽表示，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性；继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

这为2022年房地产调控定下重要基调。

这次会议上，新市民和青年人住房问题仍是高层最为关心的话题之一。倪虹表示，“十四五”期间，我们将以人口净流入大城市为重点，加快发展保障性租赁住房。据了解，北京、上海、广州、深圳等重点城市，都提高了新增保障性租赁住房占比，普遍占新增住房供应量的40%-45%以上。

对于2022年工作部署，王蒙徽强调，要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型升级等工作，推动住房和城乡建设事业高质量发展。

这些工作背后，我们可以发现房地产功能更偏向于解决民生问题，旨在让更多城市弱势群体也能在居住领域拥有获得感、幸福感、安全感。

存量市场下“内需潜力巨大”

去年底召开的中央经济工作会议指出，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。

住房消费作为扩内需促消费的重要领域之一，对于稳增长的重要性不言而喻。

这次会议上，王蒙徽表示，我国现在仍然处于城市快速发展阶段，城镇人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，我们每年城镇新增就业人口超过1100万，住房刚性需求比较旺盛。同时，2000年以前建成的大量老旧小区，这些住房面积小、配套差，质量也不高，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。

王蒙徽说，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，由过去大规模增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。

围绕存量市场下住房需求，2022年工作重点逐渐清晰化，住建部作出五大部署：

一是保持房地产市场平稳运行，保障住房刚需，同时满足合理改善性需求。

二是推进住房供给侧结构性改革，主要是大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套；同时加快推进长租房市场建设。

三是推进城镇老旧小区改造。通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途调整等措施，把这项重大的民生工程，同时也是发展工程做好。

四是推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。今年力争开工改造存在安全隐患燃气管道约2万公里，同时还将有序推进城市供水、排水、供暖管网改造、防涝设施建设、生活垃圾处理设施建设。

五是大力推进“新城建”，也就是基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。

王蒙徽说，推进新型基础设施建设，也是新的经济增长点。

毫不动摇坚持“房住不炒”

楼市下行压力下，近期多地出台不同程度的调控松绑政策，如菏泽、重庆、赣州、佛山、南宁等地均降低了房贷首付比例。但从历次高层会议精神来看，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调并不会改变。

这次发布会上，倪虹对记者表示，关于2022年总体考虑，我们还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“这是我们总的想法。”倪虹说，主要有四个方面考虑：

一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。

二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：加强土地、金融和市场监管等政策的协同；加强部、省、市的调控联动；加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。

三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

四是持续整治和规范房地产市场秩序。下一步重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众合法权益切实维护好。

力推保障性租赁住房，抓好6个落实

“一个城市，如果青年人有了希望，这个城市就有了未来。如果我们国家青年人都有了希望，我们国家就有未来。”倪虹说，解决新市民和青年人住房问题，是各级政府职责所在，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。

解决这部分人群的住房问题，一个重要着力点就是增加保障性租赁住房供应。

倪虹介绍，2021年，在人口流入较多的40个重点城市，已筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。现在，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与热情还是比较高的。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。

“2022年，将继续大力增加保障性租赁住房供给。从目前统计看，全国将新筹集240万套，比去年有大幅度增长。”倪虹表示，要实现这个目标关键是要抓好6个落实：

一是落实好土地支持政策。利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。这方面各地都有很好的实践。如北京利用农村建设用地建设保障性租赁住房；上海支持科研单位、高校等利用闲置土地建设保障性租赁住房；广州还特别支持租赁企业利用非居住存量房屋改造成保障性租赁住房。在这当中，不变更土地使用性质，也不要求补缴土地价款，为保障性租赁住房价格能够比市场同地段、同品质价格略微低一些创造条件。

二是落实审批流程再造和简化，主要是通过各级政府联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。上海等21个城市都已开展了联审机制，大大缩短了审批时间，提高了效率。

三是落实中央补助。去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金支持力度。

四是落实税费优惠政策。去年10月1日起，已开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，也就是增值税原来按5%税率征收的，现在减按1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%税率来征收。

五是落实水电气价格政策。对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋来改建和建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格一律按照居民价格来执行。

六是落实金融政策支持。目前，已经把保障性租赁住房列入城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，同时，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。

推动城乡建设绿色转型

“碳达峰、碳中和”目标也对房地产工作提出了更高要求。

张小宏表示，城乡建设是推进碳达峰碳中和的一个重要领，下一步将抓紧推动出台城乡建设领域碳达峰实施方案，重点做好这些工作：

第一，推动城市绿色低碳建设。一是优化城市结构和布局，推动组团式发展，加强生态廊道建设，严格控制新建超高层建筑，加强既有建筑拆除管理；二是建设绿色低碳社区，加强完整社区建设，构建15分钟生活圈；三是大力发展绿色建筑，加快推进既有建筑节能改造，因地制宜推进建筑可再生能源应用，优化城市建设用能结构，推进绿色低碳建造。

第二，打造绿色低碳乡村，通过构建自然紧凑的乡村格局，推进绿色低碳农房建设，加强生活垃圾污水治理，推广应用可再生能源等工作，全面促进乡村节能降碳。

第三，强化保障措施，研究建立城乡建设统计监测体系及考核评价指标体系。

张小宏说，北京冬奥会刚刚结束，极具科技感和中国风的冬奥场馆已成为本届冬奥会的一大亮点，像“冰立方”“冰丝带”“雪飞天”“雪如意”等场馆备受社会好评。这些场馆在建设和改造过程中，践行了绿色低碳发展理念，充分应用智能建造和装配式技术，很好地融入中国传统文化元素。这既集中体现了我国工程建设水平，也有力展示了智能建造和装配式建筑广阔的发展前景。

张小宏表示，下一步将推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，促进建筑业转型升级。包括实施智能建造试点示范创建行动，加快推广建筑信息模型技术，大力发展装配式建筑，打造建筑产业互联网平台，推进建筑机器人典型应用。