我国城市化进程深入推进 “租购同权”政策已具备落地条件

“在中央‘租购并举’的顶层设计的总基调下，‘租购同权’政策已经具备重要的落地推广的前提条件。”

全国人大代表、58同城CEO姚劲波在2018年首次当选人大代表时提出的四个建议案中，就包括《关于规范租房市场，保障“租”有所居的建议》，去年他也提出了相关的建议案《规范引导长租房市场健康有序发展》。

今年，姚劲波向2022年两会提交五份书面建议，聚焦“进一步减负增效精准帮扶小微企业”“提升职业教育水平促进服务业实现更高质量就业”“应用数字技术推动家政行业提质扩容增效，服务高质量发展高品质生活”“加快落实‘租购同权’切实保障低收入人群相关权益”以及“促进汽车全生命周期流通助力扩大内需”等话题。

其中，今年的议案《加快落实“租购同权”切实保障低收入人群相关权益》，再度重申要保障“新市民”和“夹心层”群体的切身权益。

在姚劲波看来，随着我国城市化进程的深入推进，住房是人民群众普遍关心的民生大事，2021年中央经济工作会议指出，要统筹推进经济发展和民生保障，完善公共服务政策制度体系。在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”的总基调下，“租购同权”政策已经具备重要的落地推广的前提条件。

中国房地产报：你连续多年提出关于深化改革租房市场的建议案最大的原因是什么？

姚劲波：当前租房市场长期存在“重售轻租”、“租购不同权”的倾向，首先是租赁双方权利义务不平等，经常会出现损害租房群体权益的现象，例如随意提价、克扣押金、驱赶租客等；另外，租房群体在享受基本公共服务上还有较多门槛。

考虑到“新市民”、“夹心层”群体，应当有侧重地制定租房差别化的分配政策。在租购协同发展的目标下，我建议：

一、稳定租房价格，将年度租金涨幅率控制在5%以内；二、稳步推动租购同权，推动租房群体在教育、医疗卫生、就业等方面享有均等权利；三、加强司法保障，设置高效的租务法庭，来处理租房纠纷。

中国房地产报：目前，国内长租房市场仍处于起步阶段，行业快速发展的同时，也存在一些突出问题。我们注意到你今年的重点是落实“租购同权”保障低收入人群，你认为在这两个方面的落实上，最大的现实困难是什么？

姚劲波：从“租购同权”来看，是指明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，并逐步推进租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

但从目前来看，低收入人群在租赁层面的保障还相对较弱，尤其是外来低收入群体，市场上缺乏大量稳定且租金低廉的租赁房源，而公租房在很多城市还是优先保障本地户籍的原住民为主。因此，扩大保障性租赁房源中可覆盖外来低收入人群的比例，将是个较为有效的手段。

另外，从目前现状来看，满足了一定条件，租房子女入学并不难，但由于名校资源有限，租房者和购房者的子女享有同样的待遇，尤其是进名校时的排位待遇，当下并不能实现。同时，由于北上等大城市落户依然存在一定门槛，外来低收入群体子女在高中的入学以及高考层面依然会存在明显不同。

中国房地产报：我国租购同权目前面临几个方面的挑战。包括租赁关系和租金的稳定性不足、承租人申请基本公共服务限制性、基本公共教育与住房产权高关联等，你觉的目前最现实的、可实现性最强的方面是哪些？

姚劲波：从国内房地产发展来看，在租购并举大背景下，未来的住房市场正往三元化方向发展，即商品住房、共有产权住房和租赁住房，用以满足不同的住房需求群体的居住需求。

租购同权上目前在基本公共服务以及租赁关系稳定层面可以优先推进，尤其是各地已经不断推进在法律法规层面对于租赁关系稳定层面进行规范，尤其是租赁期限和租金涨幅层面，未来都将是监管的重点，也是亟需和可实现的。

同时在公共服务层面，由于各地落户的不断放松，基本可以有序过渡到公共服务的均衡性，但公共教育层面的同权在现实层面的实现难度较大，需要结合教育改革逐步推进。

建议案《加快落实“租购同权”切实保障低收入人群相关权益》概要

1.住房租金年度涨幅不超过5%

稳定租房价格，是我国促进房地产市场健康发展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房为主，房屋租金占到收入的30%-50%，把年度租金涨幅率控制在5%以内，让新市民和年轻人更安心，提升幸福感。

2.稳步推动租购同权

确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化，保证租房的弱势群体在合同范围内合理使用和占有住房的权利，以及其他相关服务和权益，特别是承租人在享受教育、医疗卫生、就业等方面。

3.建立租务法庭，加强司法保障

设置专业高效的租务法庭，设计专门处理租房纠纷的多元化纠纷解决机制，采取更接地气的夜间开庭、巡回开庭以及远程开庭等便民措施，解决司法救济最后一公里的阻隔。如遇租房者拖欠房租等损害房东利益的行为，应倡导双方通过法律途径进行解决。租购同权最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，引导健康的置业观。（徐妍）