取消公摊面积是否可行？切实保护购房者权益

住房和城乡建设部办公厅日前发布《住宅项目规范》的公开征求意见。引人注目的是，与以往不同，这次公布的征求意见稿当中没有再提“取消公摊面积”或者“以套内使用面积进行交易”。其意何在？本期“思与辨”就此展开讨论。

■主持人：王玥

■嘉宾：

赵嵩年（深圳大学城市治理研究院副研究员）

梁志勇（珊瑚数据<中国住房租赁智库>CEO 深圳市公寓租赁行业协会专家委员）

傅子恒（市场资深研究人士 经济学博士 高级经济师）

问题不在公摊面积该不该收费，而在消费得不明不白

主持人：公摊面积为何会备受争议？

傅子恒：公摊面积之所以备受争议，原因有以下几个方面：一是定义不清，公摊面积多少是合理的，多少是不合理的，没有准确定义和具体衡量；二是小区与小区、屋与屋之间差异较大，差异之下公摊面积衡量很难统一；三是在卖方市场条件下，开发商可利用公摊面积进行调控定价，实质上就是变相涨价。

赵嵩年：当下公摊面积并不是一个透明的消费内容。因此购房者在意的并非公摊面积该不该收费，而是消费得不明不白，不知道自己的公摊面积来得是否合理。

梁志勇：公摊面积不等同于计价方式，它是客观存在的并有一定合理性，应进一步明确其认定原则、适用范围及量化标准。

取消公摊面积是一个循序渐进的过程

主持人：此次《住宅项目规范》征求意见，“以套内使用面积进行交易”的表述被剔除，该如何解读？

赵嵩年：“以套内使用面积进行交易”的表述被剔除，说明取消公摊面积是一个循序渐进的过程。取消公摊面积涉及许多问题：公摊面积若取消，那取消的那部分面积由谁来承担？如果由物业来承担，公摊面积的产权并不属于购房者，后期维护业主不满意怎么办？如果看似并非购房者承担，而实际是把成本算入购房者的套内面积内，那购房者就既没有产权又增加了成本。如果是把成本算入购房者的套内面积中，同时产权又属于购房者，那如何核算也是一个新的需要解决的问题。

梁志勇：市场上有四种计价方式可选，“以套内使用面积进行交易”只是其中的一种。本次剔除并不意味着取消“以套内使用面积进行交易”，而是需要谨慎行事，多方考虑。若确定“以套内使用面积进行交易”为唯一方式，能解决新房信息不透明的问题。

傅子恒：“套内使用面积”是与上述“公摊面积”密不可分的概念。如果“公摊面积”现阶段无法取消，那么以套内使用面积进行交易就很难实现。对购房者而言，当下需要更多关注的还是房屋质量、居住环境、税费与价格条件等因素。

科学优化与细化政策法规是保护购房者权益的关键

主持人：在一蹴而就取消公摊面积并不现实的情况下，还有更好的方法保护购房者权益吗？

梁志勇：进一步明确公摊面积适用范围及量化标准，引导购房者树立合理认识。在《深圳市房屋建筑面积测绘报告》中已明确，对每一套房屋的建筑面积、套内面积及公摊面积都要求进行公开展示。一方面应加强对不显著标明套内面积的销售行为予以监督制止；另一方面，房屋租赁市场中应规范因公摊面积导致的乱收费问题。

赵嵩年：在立刻实现取消公摊面积并不现实的情况下，应当做好过渡工作。通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，明确公摊面积的范围，划定公摊面积的标准，明确公摊面积的产权归属，确定公摊面积维护的责任主体。各种操作方案和标准的拟定及出台，是当前取消公摊面积从“不现实”转为“现实”的前提。

傅子恒：不断科学优化与细化政策法规是保护购房者权益的关键。在法规细化方面，具体可以考虑将其与开发商和购房者的成本挂钩；或结合房屋的不同品质、不同性质，适度将公摊面积与税费挂钩，以此对开发商、购房者进行软性引导；而在小区公共设施、房屋质量监控方面，以及无序开发与定价等方面，则需强化硬性约束，保护购房者权益。