麦田房产楼市分析：房地产税试点今年暂缓

2021年10月，一条信息引爆地产圈：全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。消息出来后，大家都一直在猜测：首批试点城市有哪些？房地产税什么时候开始征收？

近日，新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

这句话怎么理解？房地产税试点，今年不会推出了！也就是说，我们设想中的更多城市和更大征税范围的房地产税试点，今年不会有，至于什么时候推，要根据市场变化的具体情况再定。

房地产税，为啥今年不推了？

房地产税，其推出主要有两个目的，一是通过税收调节房产市场，促进再分配；二是通过房地产税，逐步减少财政对土地出让金的依赖 。

2021年，全国土地出让金高达8.7万亿人民币，短期内，让房地产税替代土地出让金并不现实。在房地产税推行初期，最主要的目的就是调节房地产市场。作为存量税，房地产税短期内肯定会对市场运行产生波动，其推出一定是慎之又慎的。什么时候是合适的时机？除了税收前的准备工作做充分之外，还要有合适的市场条件。如果在偏冷的市场环境中推出，必将进一步影响市场情绪，加剧市场下行状态。从全国的楼市环境看，自去年下半年开始，市场热度是在不断下行的。

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）

在当前大环境下，如果强行推进试点，显然不利于行业的稳定。维护房地产稳定发展，不仅仅是要防止房价暴涨，让没买房的人顺利上车，也要防止房价暴跌，维护经济金融系统安全。所以在财政部的采访中，就出现了今年扩大房地产税试点城市条件不具备的表述。

延迟试点，透露了什么信号？

所有的手段，最终要为经济发展服务，理解了这个逻辑，你就能明白当下我们的房地产政策。

今年，我国经济的首要目标是保增长。在政府工作报告中，确立了今年5.5%的经济增长目标。为了维护经济的平稳增长，3月16日国务院金融委专题会议中，有几个新提法特别值得注意：积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性；国务院金融委将根据党中央、国务院的要求，加大协调和沟通力度，必要时进行问责。

这几句话，奠定了今年宏观政策的主基调：以积极性政策为主。房地产是国民经济的重要产业，是经济发展的压舱石，所以无论如何都要保持稳定。房地产税的暂缓推出，向市场释放了一个重要信号：今年房地产政策的主基调，会由过往收缩性政策转向稳健性政策。房地产行业政策导向已经从去年的防范过热风险，向防范过冷风险转变。

当然，房地产因为其特殊性，因城施策的趋向也会越来越明显。简单来说就是有过热风险的城市政策维持一定谨慎，防止房价暴涨，偏冷的城市逐步放宽，防止楼市进一步下滑。

除了暂缓推行房地产税试点，个别市场偏冷的城市这一轮对于房地产的放松政策已经开始。

• 2月15日，南昌放开落户，大专以上学历不用落户，只需提交租房证明就可购房；

• 2月17日，菏泽将首套房首付最低降至20%，不完全统计，目前全国已有北海、自贡、南宁、德州、唐山、重庆、赣州、南通、无锡、佛山等城市相继出台降首付措施；

• 3月1日，郑州出台“楼市19条”，包括放松限购、取消“认房认贷”等措施；

• 3月1日，广东中山调整公积金额度，最高额度由现行80万元调整至90万元；

• 3月4日，青岛即墨区放松限售，新房交易由拿证满5年改为网签满5年可交易，二手房则是拿证满两年即可交易；

• 3月23日，哈尔滨宣布废止2018年出台的楼市调控措施，全面取消限购限贷。

……

这一轮政策松绑，不仅仅是三四线城市，连郑州等这样的二线城市也开始加入其中。

如何理解这轮松绑政策？

看着多个城市放松购房限制，是不是有一种梦回2015年的感觉？

2015年，楼市库存激增，政府出台一系列措施促进楼市去化，从3月31日到10月24日，连续5次降息，营业税免征年限由5年改为2年，二套未结清贷款首付降至40%，不限购城市首付降至25%……

一系列的政策出台之后，楼市成交量在2016年彻底爆发。我们常说一个概念，叫“量在价先”，当成交量增长到一定水平且持续一段时间的时候，价格也随着开始出现上涨。

以历史为鉴，我们可以看到，当国家鼓励你买房的时候，通常都是买房的好时机。因为大量宽松政策的密集出台，代表着楼市已经阶段性触底。这时候有人担心，这一轮宽松政策下来，会不会导致和2016年那波一样的暴涨？

这种担心也大可不必，首先是以京沪为代表的一线城市的限购并没放松，其次从居民杠杆率的角度来说，2015 年中国居民杠杆率仅为37%，而到了2021年，杠杆率已经上升到62％；第三，2021年，我国城镇居民的人均住房面积已经达41.1㎡，比2015年增加了接近5㎡。

也就是说，2021年中国的楼市基本面和2015年已经发生了天翻地覆的变化，在“房住不炒”的大背景下，中国楼市已经没有了全面“暴涨”的温床。麦田房产分析师认为：对于自住购房者来说，利用利率下行的机会，降低自己的上车成本，才是最实在的。