全球球精选！房价到底怎么了？

来源：房世子

(资料图)

最近房价这走势之疲软，在我国历史上都没见过，连有很多地产老炮都看不懂了，有部分之前信念很坚定的读者也跑来问我，后市究竟会怎么走，房价还能不能涨，现在还能不能买房。

今天我就简单聊聊我的看法吧，全用大白话，争取讲得明白了。

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首先，现在全国楼市整体确实在下滑，大部分城市都在跌，偶有几个城市表现比较强硬，但是整体房价确确实实在走低。

这个数据都不用我举例了，老铁们可以评论区自己说。

下滑的原因其实没有大家想的复杂，又是金融又是出生率又是调控的，本质上——就是简单的涨太多了，价格太高了。

我国的房价收入比，在世界范围内都算最高的那一批。尤其是有些二线城市，工资也就几千，很难支撑两三百万一套的房子。

世界范围内看，美国人收入几年就能买房，欧洲人十年差不多够了，而中国人基本要二十年往上。

而我们在买房上的这种地狱级难度，主要就是人口快速进城导致的。

我记得我上学那会，整个农村住了八亿人，你看现在农村里还有非老年人吗？没了，都跑进城了。几亿人口在短短二十年间由农村转移到城市，这个壮举，在全世界也是独此一家。

任何东西，只要买的人多，卖的人少，就一定会涨价，再加上房价一涨，就会有资金进来炒，房价就涨得更快了。

这里说的资金不一定是指大家想象中的“资本”，很多本来不想买房甚至买不起房的人，看到房价涨了，也想赚一笔，或者想着再不买以后就买不起了，也会想办法筹钱买房。

需求在短时间内集中爆发，房价不涨就怪了。所以 说 白了 ，过去的房价是吃了二十年的人口进城红利。

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那现在是什么情况呢？

大家看一组数据就明白了：

深圳过去十年（2010年至2020年）常住人口增加了713.6万人，位居全国第一，平均每年增加70多万人；广州过去十年常住人口增加了597.7万人，平均每年增加约60万人。

而去年2021年，深圳常住人口仅增加4.78万人，广州新增常住人口7.03万人。

只有前十年的十分之一了，其他城市也差不多，腰斩的都算是表现好的了

换句话说，就是过去二十年我国房价暴涨所依赖的进城红利没有了。

那进城红利消失了之后会出现一个什么情况呢？

整体上房价肯定不涨了，买房的人减少了，交易量不足以支撑房价整体上行。那只要房价整体不涨，需求就会回落，就不会有那些“再不买以后会更贵”的抢房现象了。

然后买房开始挑挑拣拣，老房子看不上，太远的也不想要，户型不好的也不考虑，而真正看得上的房子，又买不起。

房价于是就陷入了这种不上不下的局面，房贷利率再降也没啥作用，现在房价太高，大家缺的是首付，不是还不上房贷利息。

再加上房价不涨，也不着急买房了，局势反过来了，越不买房价就越不涨，成负循环了。

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进城的人少了之后，那些低总价的上车盘就会首当其冲，因为接盘这些房子的人变少了。

就拿北京举例子，现在留京定居的年轻人，哪一个不是家里能掏出几百万的首付的？剩下没背景的年轻人要么直接就走了，要么就是打算赚几年钱，在老家买套房。

而现在北京买房的人，基本就两种，少部分是家里能掏几百万首付的，剩下大部分是换房的。像以前那种两口子996拼几年，攒下一百多万，先买个上车盘以后再说的情况，已经明显变少了。

既然是以换房为主体，那么就会出现一个很明显的现象：卖出的地方弱，买入的地方强。

卖出的地方，本身挂出来卖的就多，买入的人少，房价就会走弱。买入的地方，本身挂出来卖的就少，买入的人多，房价就会走强。

大家可以在中介的app上随便看看就知道了，核心区域的小区，常年没啥挂牌出来卖的，偶尔有个两三套，基本也很快就卖出去了，房价很容易就涨了。其他稍微偏远一些的同等体量的小区，挂牌在卖的就有几十套，这种情况下，房价怎么可能涨得上去？

北京这边在涨的也就东西城，海淀和朝阳的大部分，以及丽泽，亦庄，昌平南，这几个职住平衡的地方。剩下的小区，房价基本没动。

其他城市我估计很快也会变得跟北京走势差不多，这个就是进城红利消失以后的必然结果。

国家前二十年，都在想办法压住房价不要上涨，今后十年，估计都要想办法托住房价不要下跌，直到大家的收入涨上来，房价收入比变得跟欧美差不多，才会重回升势。不过那时候房价上涨的驱动逻辑发生了变化，跟发达国家房价逻辑差不多。

没办法，一代人有一代人的机会，有些红利吃到了就是吃到了，错过了就是错过了。