全球球精选!房价到底怎么了?

买房周博通
2022-09-19 15:26:08

来源:房世子


(资料图)

最近房价这走势之疲软,在我国历史上都没见过,连有很多地产老炮都看不懂了,有部分之前信念很坚定的读者也跑来问我,后市究竟会怎么走,房价还能不能涨,现在还能不能买房。

今天我就简单聊聊我的看法吧,全用大白话,争取讲得明白了。

1

首先,现在全国楼市整体确实在下滑,大部分城市都在跌,偶有几个城市表现比较强硬,但是整体房价确确实实在走低。

这个数据都不用我举例了,老铁们可以评论区自己说。

下滑的原因其实没有大家想的复杂,又是金融又是出生率又是调控的,本质上——就是简单的涨太多了,价格太高了。

我国的房价收入比,在世界范围内都算最高的那一批。尤其是有些二线城市,工资也就几千,很难支撑两三百万一套的房子。

世界范围内看,美国人收入几年就能买房,欧洲人十年差不多够了,而中国人基本要二十年往上。

而我们在买房上的这种地狱级难度,主要就是人口快速进城导致的。

我记得我上学那会,整个农村住了八亿人,你看现在农村里还有非老年人吗?没了,都跑进城了。几亿人口在短短二十年间由农村转移到城市,这个壮举,在全世界也是独此一家。

任何东西,只要买的人多,卖的人少,就一定会涨价,再加上房价一涨,就会有资金进来炒,房价就涨得更快了。

这里说的资金不一定是指大家想象中的“资本”,很多本来不想买房甚至买不起房的人,看到房价涨了,也想赚一笔,或者想着再不买以后就买不起了,也会想办法筹钱买房。

需求在短时间内集中爆发,房价不涨就怪了。所以 说 白了 ,过去的房价是吃了二十年的人口进城红利。

2

那现在是什么情况呢?

大家看一组数据就明白了:

深圳过去十年(2010年至2020年)常住人口增加了713.6万人,位居全国第一,平均每年增加70多万人;广州过去十年常住人口增加了597.7万人,平均每年增加约60万人。

而去年2021年,深圳常住人口仅增加4.78万人,广州新增常住人口7.03万人。

只有前十年的十分之一了,其他城市也差不多,腰斩的都算是表现好的了

换句话说,就是过去二十年我国房价暴涨所依赖的进城红利没有了。

那进城红利消失了之后会出现一个什么情况呢?

整体上房价肯定不涨了,买房的人减少了,交易量不足以支撑房价整体上行。那只要房价整体不涨,需求就会回落,就不会有那些“再不买以后会更贵”的抢房现象了。

然后买房开始挑挑拣拣,老房子看不上,太远的也不想要,户型不好的也不考虑,而真正看得上的房子,又买不起。

房价于是就陷入了这种不上不下的局面,房贷利率再降也没啥作用,现在房价太高,大家缺的是首付,不是还不上房贷利息。

再加上房价不涨,也不着急买房了,局势反过来了,越不买房价就越不涨,成负循环了。

3

进城的人少了之后,那些低总价的上车盘就会首当其冲,因为接盘这些房子的人变少了。

就拿北京举例子,现在留京定居的年轻人,哪一个不是家里能掏出几百万的首付的?剩下没背景的年轻人要么直接就走了,要么就是打算赚几年钱,在老家买套房。

而现在北京买房的人,基本就两种,少部分是家里能掏几百万首付的,剩下大部分是换房的。像以前那种两口子996拼几年,攒下一百多万,先买个上车盘以后再说的情况,已经明显变少了。

既然是以换房为主体,那么就会出现一个很明显的现象:卖出的地方弱,买入的地方强。

卖出的地方,本身挂出来卖的就多,买入的人少,房价就会走弱。买入的地方,本身挂出来卖的就少,买入的人多,房价就会走强。

大家可以在中介的app上随便看看就知道了,核心区域的小区,常年没啥挂牌出来卖的,偶尔有个两三套,基本也很快就卖出去了,房价很容易就涨了。其他稍微偏远一些的同等体量的小区,挂牌在卖的就有几十套,这种情况下,房价怎么可能涨得上去?

北京这边在涨的也就东西城,海淀和朝阳的大部分,以及丽泽,亦庄,昌平南,这几个职住平衡的地方。剩下的小区,房价基本没动。

其他城市我估计很快也会变得跟北京走势差不多,这个就是进城红利消失以后的必然结果。

国家前二十年,都在想办法压住房价不要上涨,今后十年,估计都要想办法托住房价不要下跌,直到大家的收入涨上来,房价收入比变得跟欧美差不多,才会重回升势。不过那时候房价上涨的驱动逻辑发生了变化,跟发达国家房价逻辑差不多。

没办法,一代人有一代人的机会,有些红利吃到了就是吃到了,错过了就是错过了。

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