“金九银十”连续两年表现下滑 “保交楼”效果逐步显现

继3月楼市“小阳春”缺席之后，楼市传统意义的“金九银十”似乎也将姗姗来迟。就目前已经可见的“金九”开局表现来看，仍在延续低温态势。中秋假期（9月10日-9月12日）是楼市“金九银十”中的首个法定节假日。来自中指研究院的数据显示，上述期间，其重点监测的34个城市新建商品住宅成交面积较去年中秋假期（2021年9月19日-9月21日）下降了31.6%。相比新房市场，二手房市场的表现似乎要好一些。据诸葛找房数据研究中心披露，今年中秋期间，其重点监测的6城二手住宅成交490套，同比上涨了19.5%。

尽管各地“稳楼市”的政策在持续发力，但是重点城市新房市场量价数据，仍未有明显反弹。

在业内人士看来，种种迹象都说明，楼市仍处在缓慢的复苏过程中；在复苏进程中，分化也日益加剧，在本轮下行周期中，二手房或将先于新房市场复苏；一、二线城市修复速度将好于三、四线城市。

而“金九银十”作为房企常规的重要营销时节，今年也与往年有了较大改变。房企内部人士的感受确是，“降价带不来成交量。”数据表现则更为直观，此前的2020年和2021年，楼市“金九”已连续两年表现下滑。

“保交楼”效果逐步显现

自7月底国家提出“保交楼”、“稳民生”以来，“保交楼”进展和效果成为了当下各方关注的焦点。

国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，绝对规模为今年3月份以来次高位，同比下降2.5%，同比降幅较上月收窄33.5个百分点，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。

另一方面，当前房地产市场出现一些积极变化成为共识。国家统计局相关负责人表示，1-8月房地产市场销售降幅收窄；房地产续建项目投资保持增长；房地产企业到位资金降幅收窄。

尽管房地产市场出现一些积极变化，但也要看到，销售端的改善传导至房地产投资生产端需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍要继续付出努力。

在业内看来，在“保交楼”政策效果逐步显现的背景下，未来房地产其他指标也有望好转。

根据《证券时报》的报道，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。另外，从供应端来看，房地产开发投资额同比降幅继续扩大，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复。

国家统计局9月16日公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。

从本月至今的销售情况来看，多数城市的销售量仍然处于复苏阶段。以深圳为例，根据深圳中原研究中心数据，截至9月18日，深圳全市本月一手住宅成交1843套，二手住宅成交908套，与高峰期相比，仍然处于较低水平。

广州的情况与之类似。根据克而瑞统计，截至今年第37周，广州全市商品房存量面积再攀新高至2160.7万平方米，消化周期延长至21.13个月。

强二线城市的表现也喜忧参半。据湖北中原监测，武汉第37周商品住宅备案16.95万平方米，环比上升18%，同比下降45%。

深圳9月已获批16个项目，房企抢收“金九”

进入九月，深圳开发商为抢滩“金九银十”，纷纷备案获得预售。根据深圳市房地产信息平台显示，截至9月25日已经有16个新房项目获得预售证，供应新房12413套，约116.5万平方米。其中商品住房9558套，约91.7万平方米。深圳今年已供应新房50872套，约516.45万平方米，9月供应占比约22.55%，创下今年以来的月度供应新高。此外，据深圳中原研究中心统计，9月待入市的新盘还有7个，不乏前海瑧湾悦、宝安万科未来之光等关注度颇高的项目。

新盘密集入市，房企为抢收“金九”，尝试以价换量，价格低开较为普遍。前海颐城栖湾里毛坯均价约10.25万元/平方米。坪山保利明玥澜岸花园单价约3.3万元/平方米起。除了实打实的价格低开外，今年以来，深圳新房项目打折促销也成为常态，推出多种花样的促销手段。比如龙岗万科金域学府在开盘总价优惠5万元的基础上，还有3个点的折扣。

针对深圳新房市场的分化现象，有业内人士指出，高收入群体更倾向于选择中高端产品来对冲风险，豪宅市场表现坚挺，表明高收入群体对深圳的信心和支持；刚需盘如果和周边二手房有明显价差，去化效果也不错；改善盘由于供应量多，加上改善群体信心受影响比较大，处境会尴尬一些。

理性看待市场深度调整期

今年上半年，受综合因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战。各地坚持“房子是用来住的不是用来炒”的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，“保交楼、稳民生”效果在逐步显现。

回顾房地产行业的发展历史，我们不难发现，行业经历过爆发式增长，亦从“全面开发”转入“重点开发”，如今已步入理性成熟期，正向高质量发展阶段迈进。此轮调整之后，中国房地产行业将从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的新模式，行业也将告别“以规模论英雄”的开发阶段，进而转向“有质量”的增长。

当前房地产市场的竞争格局已经改变，但可以肯定的是，房地产市场终归平稳健康发展是各方的共识。在市场的波动期，无论是对于房企来说，还是对于置业者而言，量力而行，保证安全地前行，都是当下最重要的功课。

没有一个永远单边上涨的市场，也没有一个永远下跌、永不见底的市场。无论是企业还是置业者都应常怀敬畏之心，在不断变化的市场中力争做到市场好时不贪婪、市场差时不恐惧，要清楚的认识到安全比增长重要，能力比规模更重要。（张畅 刘立波）