又一家房企资金周转困难，累计债务逾期34亿元

近年来，易小迪不仅错失多个红利期，而且阳光100和广西万通连续爆发债务违约，在债务泥潭中越陷越深。

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(资料图片仅供参考)

债务逾期

8月16日，据了解因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，广西万通房地产有限公司（以下简称“广西万通”）资金临时周转困难，新增逾期债务金额2.23亿元，累计未能清偿到期银行、信托等形式债务金额33.98亿元。

目前，广西万通正在与逾期债务涉及的债权人协调还款和展期安排，同时其将通过加大去库存及在途资金回款力度，增加销售回款，争取尽早解决还款问题。

同时，深交所公告称，广西万通未在规定时间内披露经审计的2021年年度报告，时任董事长兼总经理易小迪、时任财务负责人兼信息披露负责人韩斌未能恪尽职守、履行诚信勤勉义务，深交所对广西万通及相关当事人给予通报批评处分。

2022年2月24日，广西万通首次发生公开债券违约，目前违约债券已达3只，违约金额为2.07亿元。

《小债看市》统计，目前广西万通存续债券5只，存续规模31.02亿元，全部为私募债，其中一年内到期规模有25.42亿元。

存续债券

值得注意的是，今年8月广西万通高层发生变动，公司董事长由易小迪变更为许霄霞。

广西万通是阳光100中国（02608.HK）在国内主要实体，后者早在2021年就爆发债务危机。

2021年8月，阳光100未能如期偿还可转债合计5240万美元的本息，构成违约。

当年末，阳光100中国发行并于新加坡证券交易所上市的10.50%的优先票据再次发生违约事件。

近年来，阳光100和广西万通房地产销售疲弱，营运现金流不足以偿还债务，可用于再融资的资金有很大缺口，且其信用状况疲软，外部融资不畅。

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深陷危机

据公开资料，广西万通是一家由广西新万通置业投资有限公司与新加坡大洋企业（私人）有限公司共同以货币出资，于1994年设立的中外合资经营企业。

2014年，阳光100在香港联交所主板挂牌上市。

阳光100中国官网

从股权结构看，新进有限公司持有广西万通96.36%股权，为公司的直接控股股东。

新进有限公司为阳光100中国的全资子公司，后者为广西万通的间接控股股东，公司实际控制人为易小迪等七位自然人。

股权结构图

近年来，广西万通处于业务转型阶段，其通过转让部分项目或加快住宅去化，从纯住宅开发过渡到以街区综合体和复合型社区开发为主。

目前，广西万通旗下拥有三大产品系列：街区综合体、以喜马拉雅为代表的服务式公寓及阿尔勒小镇系列。

然而，广西万通储备项目主要位于二、三线城市，部分业态为街区综合体、喜马拉雅公寓等商业物业，所在区域房地产景气度和商业项目去化存在不确定性。

同时，新冠疫情对广西万通销售尤其是商业物业租售产生较大影响。

从业绩上看，自2020年以来广西万通已经持续亏损。2020年和2021年上半年其分别实现归母净利润-1.22亿和-2.97亿元，亏损额不断扩大。

归母净利润

截至2021年中，广西万通总资产为537.72亿元，总负债447.94亿元，净资产89.78亿元，资产负债率83.3%。

可以看出，广西万通债务负担较重，财务杠杆高企，公司资产负债率常年维持在80%以上，杠杆风险较大。

财务杠杆

《小债看市》分析债务结构发现，广西万通主要以流动负债为主，占总负债比为69%。

截至2021年6月末，广西万通流动负债有307.12亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有89.27亿元。

相较于短债压力，广西万通流动性异常紧张，其账上货币资金仅有14.85亿元，现金短债比为0.17，短期偿债压力较大。

在财务弹性方面，截至2021年3月末，广西万通银行授信总额有187.5亿元，未使用授信额度为132.66亿元，表面看备用资金尚可。

银行授信

此外，广西万通还有非流动负债140.82亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有117.57亿元。

整体来看，广西万通刚性债务总规模有206.84亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为46%。

从偿债资金来源看，广西万通主要依赖于外部融资，然而其融资渠道狭窄，信用状况疲软，再融资压力较大。

除了发债和借款，广西万通还通过股权、股权质押、信托以及应收账款等方式融资。

近年来，广西万通筹资活动现金流持续净流出，公司现金流较为紧张，资金压力较大。

筹资性现金流情况

在资产质量方面，广西万通其他应收款中借予第三方款项规模较大，且已计提较大减值准备，其他应收款回收情况需持续关注。

同时，广西万通存货存在一定去化压力，公司整体资产质量一般。

于是，流动性压力之下，2019年开始易小迪“断臂求生”，先后出售多宗股权资产。

2019年4月，阳光100中国出售重庆阳光壹佰70%股权，总对价13.3亿元；后出售卓星公司100%股权，总对价46.61亿元，产生税前收益约42亿元；8月其以5.13亿元对价将东莞青园100%股权转让；年末7.9亿元出售温州中信昊园90%股权。

据《小债看市》统计，2019年阳光100中国出售住宅项目权益相应物业价值117亿元，确认税后收益19.24亿元。

总得来看，广西万通销售疲软，持续亏损，盈利能力欠佳；财务杠杆水平较高，流动性异常紧张；外部融资遇阻，存在较大偿债风险。

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万通六君子之一

1991年，易小迪与冯仑、潘石屹、王功权等共同创办万通企业，他时任常务董事及常务副总裁，是著名的“万通六君子”之一。

一年后，易小迪创办广西万通企业，南宁由此成为了阳光100的发源地，也是易小迪从万通分家的总部基地。

1995年，“万通六君子”从海南回京分道扬镳，易小迪随后开了两年百货公司后关门大吉。

“万通六君子”

1999年，易小迪在北京CBD开发阳光100项目，创立“阳光100”品牌，随后公司进入快速发展期，在行业中率先实施全国城市布局与品牌连锁开发，在全国20多个中心城市布局。

2001年，易小迪判断对于民营企业来说，真正的机会在二三线城市，随后阳光100开始定位二三线城市，成为国内最早进入二三线城市拓展的开发商。

一年后，阳光100将总部由南宁迁至北京，开始发展及推广“阳光100”这一品牌，与其他开发商不同的是，阳光100并没有规模扩张，攻城略地，易小迪将主要精力用来开拓品牌。

阳光100中国董事长易小迪

然而，在招拍挂制度推行的2003年，阳光100并未加入“抢地”大军，从而错失了快速扩张的时机。

2009年，就在一线城市房价快速上涨之时，阳光100却做出将重心转至三四线城市的决定，再次错失市场红利。

值得一提的是，从2007年开始，阳光100曾前后三次冲击香港IPO，均无疾而终。

7年后，阳光100再度发起IPO，终于2014年在香港联交所主板上市，据说其第四次冲击IPO成功的原因或与业务转型有关。

也是从2014年开始，阳光100从专注住宅产品的开发商，向商业地产运营商转型，并逐渐放缓了拿地和项目扩展速度。

随后，阳光100加码旅游地产和特色文化街区，开发并耗资1.938亿元收购中书投资旗下的云南丽江雪山艺术小镇项目51%的股权。

但是，文旅项目耗资巨大、回报周期长，阳光100入局后，丽江雪山艺术小镇的去化速度还一直维持低位，项目销售单价也持续走低。

2019年，阳光100提出全面转型，确定了阳光100的三大核心产品线：街区综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。

随着房地产市场由增量转向存量，房企业务利润下滑，错失多个市场红利期的阳光100陷入“增收不增利”的怪圈，为了填补流动性缺口，易小迪陆续出售优质土地。

易小迪曾对媒体坦承：“我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”