【新视野】山东乳山部分海景房每平跌破一千元

21世纪经济报道记者孔海丽 威海报道

【资料图】

午后的阳光下，北方的海滨小城，安静而疏阔。

2月4日是农历正月十四，钱文华夫妇从浙江杭州驱车近1000公里，赶到山东乳山银滩，看了看10年前花500万全款购买却一直闲置的3层独栋别墅后，又将自驾赶回杭州过元宵。

如今，这套海景别墅市场价格只值160万元左右，跌去近七成。同一个小区，即便是带装修的独栋，业主报价也只喊到270万元。

10年，房价折损一半，在乳山银滩并不稀奇。

那些被“低价看房旅游团”拉来的老人们，被花式营销“洗脑”后，以8000元/平方米甚至1.2万元/平方米买下新房，迅即掉进了“买房当天即亏6成”的陷阱。

像钱文华这样至今依然为了海景而不后悔买房、不缺钱的生意人毕竟是少数，在威海这个偏远的海边小城一隅，单价跌破1000元的房子也很容易找到，甚至总价不到10万元，就能不费力地买到一套小户型或者带露台的阁楼。

不过热搜上“乳山二手房均价跌破1000元”的现象不是主流，实际上，银滩二手房的真实均价普遍在3000-4000元水平。

新房与二手房之间如此极端的价差，实属全国少见，但银滩的魔幻与撕裂不止于此：

房子比人多、中介比业主多、买房的全是外地人、人均2套以上海景房、买了就很难卖出去、淡季一栋楼只住零星几户、冬季绝大多数小区没有供暖、大部分人买东西要追着“赶集表”、 年轻人除了卖房子几乎没有就业机会，却还有一批年轻人，因为银滩“海边鹤岗”的名声，来到这里，以低价买房或租房，实现旅居或“躺平”的愿望。

“银滩最不缺的就是房子和房产中介。”在当地生活了15年，现在做民宿生意的齐武东说。

银滩南北宽3公里、东西长21公里的区域里，素有“小区200个、房子10万套”的称号，大大小小的中介有1000多家，而中介赚钱的大头绝不是靠中介费，那些买卖做得大的，几乎都是靠“低价收房、高价转卖”的模式。

记者在这里采访的时间里，很难听到威海口音，来自天南海北的人们，因为不同的原因在不同的季节停留，北京的、上海的、内蒙的、天津的、东北的、浙江的、湖南的、河南的、山西的……每个人身上都有故事。

冬季的海边着实冷清，但那些或被动或主动留在银滩养老的老年人，和寻找灵魂栖居地的年轻人，却很容易打开话匣子。

他们有一种在大城市见不到的松弛感，愿意在空旷的海边或者人车稀少的马路边，和记者分享他们为什么来、为什么留下、这里如何改变了自己的故事。

冬季的银滩海边，颇显冷清。摄影/孔海丽

二手房跌破1000元？

兔年春节刚过，李向红就把一套期望值36万元的房子调到了32万元，却被熟悉的中介批评了一顿，“我手里另一套同户型，26万都没卖出去，你这个价格还是高。”

8年前，河南的李向红经过妹妹介绍，通过中介，在银滩能看到海的“一线”小区里买了套3楼的二手房，房本面积79.8平方米，均价4000多，到手毛坯，后期自己做了精装修。

随着年纪增长，腰不太好的她，4年后又在同一个小区买了一套一楼带院的房子，均价6000多。

几年前，李向红3楼的房子以36万的价格挂着，至今没卖出去。

“那我当初，两套房都买在高点上了。”李向红回头反思，觉得自己把价格挂高一点也没有错，她寄望于经济恢复正常后，或许2023年银滩房子还能回一回血。

但她的想法恐怕要落空。

干了13年房产中介的赵龙江实话实说：“银滩二手房的价格，根本上取决于谁更着急用钱。”

网上流传的“乳山部分海景房均价跌破1000元”，确切来讲就是指银滩。

如果把山东省地图看作一种动物形状，银滩就在“动物”嘴巴的位置上，距离乳山市老城区13公里，离威海市区足足有90公里。

2001年以来，银滩房地产开足马力，大量小区密密麻麻出现，离海边3公里的陆地上，挤了近200个小区。用当地人的话说，“银滩除了房子就是房子”。

银滩一处“一线”海景小区，房源密布，这只是银滩的“九牛一毛”。摄影/孔海丽

但凡来到这里的人，都会在短时间内熟悉“一线、二线、三线”的说法：小区按照离海滩的距离，从近到远，第一个一公里内是“一线房”，以此类推“二线房”和“三线房”。

在银滩，每平米低于1000元的房子并不罕见，绝大多数都是顶层阁楼，带着简单装修。

仅链家app就显示有15套单价低于1000元的房子，全都是顶层阁楼，有几个小区都是“一线房”，文案写着“几万在海边有个家”。不过细看会发现，标注的总面积是带了露台面积的。

中介赵龙江说：“单价低于1000元的房子，需要仔细挑一挑，位置都离海滩中心区比较远，也有漏水的风险。”说罢给记者推荐了他手里的另外一套房。

赵龙江推荐的房子也是一套“一线房”，小区离银滩的标志性地点“大拇指广场”很近，在3楼，从南向窗户能看到海平面，建筑面积73平方米，小区建于2009年，报价26万元，单价折合3561元/平方米。但他丝毫没有提，这房子没有保温层，冬季保暖性比较差。

目前，3000元-4000元是银滩二手房的均价，多层楼的2层、3层，和带电梯的高层，基本是这个水平。

楼龄更新一点、有集中供暖的房子，价格要更高一点。

“那种不带电梯的老房子，4层、5层单价能卖到2000多，6层和阁楼基本没有人要。”另一位中介说。

实际上，和李向红“买在高点”的经历相似，银滩的海景房很多都是“出道即巅峰”。

以居住人相对较多的“水岸人家”为例，2009年新开盘的时候，第一排离海不到50米的房子， 卖到8800元/平方米，“当初8000多都是要抢的，现在也就卖到4000多。”

据赵龙江回忆，当年来自北京的一位大妈，找他买“水岸人家”海景房，一出手就是6套，后来几年，大妈买下的低层房子陆续以3000元单价卖出去了，不带电梯的高层户型单价还不到2000元。“赔了不少钱。”

留下，以及留不下的外地人

在银滩“炒房”是没有前途的，买来的房子，不要指望“升值”。

外地人来银滩买房，都喜欢离海更近一点，能看到海景的房子。

因为沙质细软，定居人口少，外地人来到银滩以后，很容易就会形成“安静、空气好、健康”的第一印象。

农历正月十三，21世纪经济报道记者在大拇指广场等到了一对来自北京的老夫妻，他们从年前就来银滩住了，“为了躲疫情嘛，在这儿挺好，空气又好人又少，我俩到现在都没‘阳’。”尤海淀说，他们2006年就在银滩买了房，这些年冬天都没来过，只有夏天来。

冬天，银滩偌大的海滩上没有什么人，大拇指广场作为地标建筑，偶尔有老年人遛弯走过。

银滩标志性建筑“大拇指广场”，正月里行人稀少。摄影/孔海丽

这几天，当地一家开发商在大拇指广场附近的海滩上做了一场“嘉年华”活动，搭建的人造滑雪场里，加上工作人员，也才不到10个人。

活动主办方模仿其他城市搭建的一排排“小吃摊”，甭管是“红柳大串”、还是“狗不理包子”、还是“长沙大香肠”，统统没有人光顾，连摊主都放弃了营业。

遇到张草原时，他正推着自行车沿环海路快速行走。来自内蒙古包头的张草原说，他是七八年前在“二线”的“海岸明珠”买了房，2018年又在“一线”小区水岸人家花32万，买了一套2楼的80平方米精装修二手房，“为了离海更近一点。”

像张草原这样手里有2套及以上银滩海景房的外地人不在少数，有些手头宽裕的外地人，出手就是数套海景房。

但本地没有人住在离海那么近的地方。

“家住海边、风湿拄拐。”威海本地的网约车司机在送记者过来银滩的路上，用威海方言劝告：“为什么想不开要来买银滩的房子，有钱买市区不好吗？”

他说，当地人都知道，海边夏天尤其潮湿，低楼层的屋子里经常“长毛”，而且衣服总也晾不干，海边盐分大，觉得衣服干了，拿进来又变得潮乎乎。

住在乳山老城区的本地人也说，当地人买房都选离海边远的、商业配套方便的城中心。

大量的外地人买了海边的房子以后，因为季节、距离、交通等因素，每年只有夏天的7月-9月才会来银滩住上一到两周，甚至很多人好几年都不来一回。

到银滩的交通有多不便呢？如果是飞到威海机场，机场直达乳山的大巴车自前两年停运后还没恢复，只能乘坐大巴往北50多公里到达威海市区，再坐车往南120公里到乳山；如果打车从威海机场去银滩，路程约为80公里，路费超过200元；如果是火车出行，一般需要坐到威海站，再转乘每天上午9:20的火车从威海到达乳山火车站，继续打车到银滩。

从威海机场出来，途经的地方几乎都是山野和村居，途中没有显眼的建筑。沿银金大道进入乳山地界，就开始看到一栋栋很新但是很空的楼房，还有一些因拆迁废弃的平房点缀其中。

银滩当地，也很少见到出租车和网约车，所以很多来银滩的旅客，都是自驾，而跟随看房团大巴在银滩买了房、不方便自驾的外地人，来银滩的次数会更少。

淡季的银滩，入住率极低。到了冬天，非供暖小区1栋楼里往往只零星住着几户人家。

2月4日晚上7点30分，银滩一栋“一线”楼房，仅有1家亮灯。摄影/孔海丽

之所以数次提到“非供暖小区”，是因为银滩的供暖，是个老大难问题。

作为北方的城镇，银滩绝大多数小区冬季都是没有集中供暖的。集中供暖的小区只有屈指可数的几个：维利亚，山水人家，山海明圣，颐和花园，碧海华庭北区等。

冬天住在银滩，取暖方式主要是燃气壁挂炉，冬季采暖费大约3000元左右；而不长住的家庭，基本靠空调、电热毯、小太阳取暖。

据多位银滩的住户解释，银滩没有集中供暖的原因，主要在于入住率不达标，冬季大多数小区的入住率不足10%；而没有供暖，就更不愿意住在这里，从而陷入一个负循环。

旅游人口的短暂停留，无法带动银滩的楼市回血。当地也因为缺乏工业、商业等产业，无法解决年轻人的就业问题。“房子比人多得多”，加之没有人口的自然流入，房子卖出去了出租也困难，房价也就没有了支撑。

在银滩，对其缺乏商业配套的一个形象说法是“买东西靠赶集”。虽然周边也有几个超市，但大多数生活物资需要从流动的集贸市场上购置。

张草原家里墙上的一张挂画上，就有“银滩赶集表”：以农历日期的尾数为基准，“一、六”是常家庄和小陶家集市，“二、七”是宫家庄、海阳所集市，“三、九”是宫家集……物价很便宜，芹菜1元/斤，青椒1.5元/斤，白萝卜1元/斤。

附近只有几家餐馆。正月十四早上7点，记者打开某外卖平台，显示5公里内早餐店只有2家有外卖，需要9点后起送，最早送达时间是9点40。

煎饼店的天津大姨说，那天早上的外卖单子，只有记者一个，正月十五以后，外卖每天能有个十几单。

不过，几乎每一个人都提到了预计将于2023年底开通的莱荣高铁，“海阳核能供暖将为银滩解决供暖问题”的说法也有多个人提到，或许未来随着基础设施的改善，银滩的“空城”问题也会得到一定程度的改善。

“一千零一个”中介

银滩留不住年轻人，想留在当地，可供选择的传统职业是房产中介。

一个一线海景房小区的主干道上，每间隔20米就会竖着一张显眼的红色大广告牌，用半米高的字体写着“现金收房 当天放款”，下附电话，旁边则简要刊登了近30个房源情况，标注了小区、卖点、楼层等信息，红色字体的总价数额多在10-30万元之间。

小区里随处可见的房产中介广告牌。摄影/孔海丽

这些房产中介，有的是工作室的形式，会有合伙人，有的“一个人就是一个品牌”。

很多在当地居住了10年左右的外地人，没打过中介广告，但若有人问起，手上大有可售可租房源。在一家餐馆吃晚饭的时候，一位保洁阿姨向记者推销起了自家房源。

反而是类似于“链家”这种品牌中介，在当地的认知度不高，人们习惯于从自己认识的人那里问有没有房源。

赵龙江的中介品牌已经做到了中等规模。

十几年前，他从东北来到银滩做房产销售，赶上了银滩房地产大爆发的年头，后来自然而然做起了中介生意。

银滩的房产中介没有固定的服务费费率，每套能赚3000-5000元左右，这里也是全国目前少见的“卖方承担中介费”的城市，因为实在是有太多的房子着急出售，却难以寻觅到买家。

但大多数中介不靠这份中介费赚钱，他们的利润大头来自于“低买高卖”。

有的外地人被“免费看房旅游团”吸引来银滩以后，冲动下单，买了高价新房之后，无法向家人交代，又因距离遥远，不方便到银滩度假，又或者多年后急需用钱，就会选择低价将房子卖掉。

赵龙江介绍，以不高于10万块的价格买下房子，加价几万块再卖给“接盘侠”，这是主要的赚钱方式，前些年，周转快的时候，短短三个月就能赚十几万。

和赵龙江比起来，山东枣庄人齐武东走的是另一条路线。15年前，他来到银滩做物业工作，后来就留在了当地。随着对附近房子了解的增多，开始以低价从空置的业主手中租来房子做民宿，全年只要有1个月的时间有人入住，就能回本。夏天旺季时候，民宿的入住率基本是不发愁的。

在多次遇到有人着急低价出售房源之后，齐武东开始筹集资金，收下低价房，毛坯房简装的费用不高，平时用来供民宿客人住，如果有人愿意买，就能转手卖出赚一笔。

刘怡和清楚地记得，2021年，认识的中介想要把她10年前14万元买的房子以12万元收过去，她没答应，不久之后，就看到小区里和自己同户型的房子以26万元卖给了新来的人。

不过，银滩楼市最近几年“跌跌不休”，中介收房转卖的模式走不通了，有的房子收来也卖不出去。以银滩这种总价低的情形，有的中介说，房子收来压在手里，甚至赔了10万块钱才卖出去。

赵龙江透露，他手里现在有50多套房子，“要不是因为最近几年银滩楼市不行，现在该赚到钱收山了。”

目前，无论是中介，还是着急卖房的业主，都说当下是最适合买入银滩房子的时机，“反正现在是这几年房产价格最低的时候了。”

开往银滩的看房大巴

每一个熟知银滩的人，都对“免费看房旅游团”有所认知。热心的尤海淀与刘怡和都善意提醒记者：“千万不要跟着看房团买房啊，新房售楼处也不要去，集市上冬天都还在发各种传单。”

他们提到的“银滩看房团”，重点面向老年人，尤其是有退休工资的。

当地有一定数量的新房，通过这种方式出售。在多个城市设立办事处，往往以“200元3天银滩海景旅游团，免费看房”为噱头，吸引城市退休职工参加活动。老年人决定上大巴车的那一刻，就是“买房之旅”的开端。

湖南长沙的许玉萍今年55岁，是一个颇有投资头脑的个体商户，家里生活条件不错。2018年8月，她在长沙韶山路逛街时，被发了好几张传单，上面写着“长沙-威海银滩每周五实地考察看房、购房，200元/人，开发商全程安排吃、住、行。”

银滩开发商在各地散发的“传单”。受访者供图

彼时，楼市还比较热，身边人投资各地海景房的案例也勾起了许玉萍的向往，她想着，到现场实地看一看，合适的话再做决定。

出发前，女儿再三叮嘱她“看归看，不能买，有什么想法回来我们一起商量决定。”

答应了女儿的许玉萍，坐上了开往银滩的大巴车。车上有导游，每一个看房的大爷大妈都有一个销售人员服务，全程气氛都很嗨。许玉萍不知道，这一路已是洗脑的开始，那些甜言蜜语和对银滩海景房的夸赞，都在看房人心里起到了铺垫作用。

大巴车直接开到了银滩的大拇指广场，由销售贴身陪着，看了看银滩的旅游人群，没有机会和当地人聊聊天。

紧接着，许玉萍和其他几辆大巴车的看房团拉到了售楼处，“几乎是被一个姓秦的经理搀着、架着走进了售楼处，后来回想起来，售楼部在我们进去之后就用围栏围起来了，禁止出入。”

在售楼处里面，秦经理全程盯紧许玉萍，让她没有机会和其他人交流，同行其他人也是同样的境况。

台上，销售讲到银滩海景房好处滔滔不绝，“空气里含有负氧离子，来了以后身体好”、“银滩的沙磁含量极高，含有多种对人体有益的矿物质”等说法，不断重复。

对许玉萍这种看重投资价值的看房人，销售人员承诺“交房后返租，每套房每月租金高达几千元”，还声称开发商在全国多个地方都有楼盘，买房以后，每年可以不同地方的项目上免费入住28天，体验不同的风土人情。

当然了，这些承诺全部都是口头的，书面合同里是不会体现的。

不断有人敲锣恭喜“xxx购房一套”，将气氛渲染得十分热烈。许玉萍的购房意向比较明显，销售全程笑脸相迎，但有些气场较弱、又不想买房的看房人，则遭遇了销售人员的“恶语相向”。

据许玉萍回忆，他们那辆大巴车上的老年人，当场交定金的人不少。实在是没带钱的，开发商现场提供借款，看房人打个借条也行。

交了15万买房定金的许玉萍没有意识到，当时银滩的二手房均价约为4000元，而她购买的40平米方的公寓，总价35万元，单价达到8700多元。

交完高额定金之后，留给老年买房人的反悔余地就不多了，签订合同、交尾款，显得顺理成章，也很少有老年人会有机会仔细检查合同里的每一项条款。

明明销售人员现场答应的是精装交房，后期沟通时，开发商又要求许玉萍补交3.5万元的装修款，气场相对较强的许玉萍没有答应。2020年，销售还联系许玉萍，让她介绍买房客户，答应给一定的返点，了解过银滩真实楼市的许玉萍也没有答应。

2021年夏天，许玉萍带着女儿收房，坐火车到达威海站，又从威海站转火车抵达乳山市，再打车到达银滩。

当年买房的时候，坐着大巴车似乎一会儿功夫就到了大拇指广场；收房后，许玉萍和女儿想从大拇指广场走回楼盘，手机地图查询显示，她的新房距离大拇指广场11.6公里，步行约需2小时45分钟。

目前，许玉萍单价8700多购买的房子，二手房市场价约为3500元。

留在银滩的和买了房没在银滩长住的老年人，不少人都与许玉萍有相同的经历，而开往银滩的看房大巴车，每年夏天都不曾停歇。

天津大姨高时凤，最早就是通过大巴看房团来到银滩，不过她已经与自己达成了和解，“价格高一些就高一些吧，这地方总归环境好，我也爱在这儿待着。”

高时凤说，她后来卖起了煎饼果子，还买了一间小门面房，现在也做起了租房中介的生意，有租房需求可以找她。

钱文华也是与自己和解的人之一，他这趟来，是打算给独栋别墅搞装修的，并且从中介手里以不超过4500元的年租金租了一套临海房，年后暖和了，回来住在这里专心装修。

实际上，喜欢在银滩居住的老人也不在少数，即便冬天的银滩不太适合居住，他们言辞间还是充满了喜悦与欣赏。

张草原就是，他每年5月之后都会来到银滩，住到10月初回内蒙，2022年干脆连冬天也待在银滩了。他说自己“逢集必赶，很爱这里的绿化和环境。”

这些老人也都很热情，每一位聊起自己的海景房，都盛情邀请去家里坐坐。

逐梦而至的年轻人

随着“海边的鹤岗”逐渐被更多人知道，银滩因其极低的房租和房价，也迎来了一批追逐“旅居”或者“安居”梦的年轻人。

林芝士是其中一个。他对记者说：“银滩的房子没必要买，我租了一个，从五一住到十一，每天就是玩，国庆以后就去青岛打工，找那种包吃包住的。”最近这三年半，林芝士过上了“玩半年，躺半年”的生活。

清松也是其中一个。他是北京人，今年36岁，曾在北京从事游戏相关工作，月薪超过2万。

在北京买房并且有了一定积蓄后，清松开始追寻另一种人生状态，30岁辞职之后，清松开始了旅行。这种“躺平”生活，他已经过了5年多。

2021年，清松注意到小有名气的银滩，并且找了很多资料，“银滩物价怎么样、房租那么便宜吗、中介靠谱不靠谱、生活方便不方便”。体验过后，2022年夏季，他决定在银滩长期租房定居下去。

但清松并不是“颓废主义”。来到银滩之后，除了去海边行走，赶海，逮虾，吃生蚝，吃海鲜，去集市赶集，和朋友聚聚，他也会在短视频平台上发一些自己拍的视频。

视频是零基础的，但很用心，有他自己总结的“银滩旅居生活攻略”、日常生活遇到的一些有意思的人、免费为粉丝找低价出租房等。

拍视频的第一个月，清松的播放量是12.5万，几个月之后，他在短视频平台也有了五位数粉丝，还有人“催更”。有不少刚来银滩的、即将来银滩的年轻人，都会拜托清松帮忙租房，他也很乐于助人，帮忙找房分文不取。

在这个过程中，清松身边聚集了越来越多的朋友，也有远方通过网络联系的朋友，光是500人微信群就满了2个，第三个群的人数增加也很迅速。

微信群里很热闹。年轻人会敞开了聊，聊银滩的生活，聊对“躺平”的态度。

他们大体分为两类，一类是希望纯粹地“放下”，过一种真正“优哉游哉”的生活，可能以几千块租下一年的房子，也可能以十万元左右全款买下一套房，过起真正的海边生活；另一类则是工作地点不受限制，“一根网线就行”，来银滩追求更低的生活成本和更轻松的氛围，这些人的职业包括电竞、直播、客服等网络相关工作。

和大多数人一样，清松理解的“躺平”，并不是人生不加以尝试就先行放弃，而是“曾经到达过世俗意义上的成功，看遍万山花开”，在这种基础上，再放弃过多的欲望，向内追寻自我的意义。

“你首先要站起来，才能躺下去。”而且“躺平”不意味着“一天到晚躺在床上、吃垃圾食品、打游戏、刷短视频”，来银滩的年轻人也可以做保洁、送外卖，在踏实的状态下，降低物欲，找到自己舒服的状态。

清松有时候会帮粉丝朋友去谈，年房租是3500还是4500，直到有一天有个粉丝朋友直截了当地说不介意，贵点就贵点吧，毕竟是一整年的房租。清松忽然反应过来，是啊，3500都不够他北京房子一个月的租金，只要人觉得高兴就好。

在视频中随机采访其他人的清松，也会向大家介绍来到银滩从零开始做抖音直播的朋友，短时间内已经实现了可观的营收，告诉大家这样的生活方式也很好，重要的是舒服和自洽。

高时凤说，别看银滩地方小，故事可多了，随便找一个人，都有故事可以聊，人间百态，在这里都是寻常。

（文中钱文华、赵龙江、李向红、张草原、齐武东、尤海淀、刘怡和、许玉萍、高时凤、清松为化名）