世界滚动:大湾区拿地近3年，华宇凤凰艺术岛为何产业导入进展缓慢？

2022年，广州楼市供求量均降至近10年低位水平，南沙、增城、花都等远郊外围区域房多客少，降价项目占比超过半数。

打出大湾区首个“艺术岛”概念的楼盘华宇凤凰艺术岛亦是如此。近期，该项目推出一批元宵节特惠房源，最低价格不到2万元/平方米，而2021年初首开时的均价约2.5万元/平方米。

值得注意的是，作为一个主打文化产业概念的楼盘，华宇凤凰艺术岛最初的地块规划预计引入凤凰文化的粤港澳大湾区媒体文创产业中心，项目地块由5部分组成，仅其中一块为二类居住用地、商业服务业设施用地，其余为产业、公共地块。

(资料图片仅供参考)

不过，《每日经济新闻》记者2月3日走访华宇凤凰艺术岛现场发现，目前仅有二类居住用地、商业服务业设施用地在进行商品房建设施工，其余产业、公共地块都还未有明显动工迹象。而当时地块出让时则要求，项目各地块自土地移交之日12个月内全面动工。

遭左右夹击，销售压力与日俱增

华宇凤凰艺术岛位于广州南沙黄阁南路与进港大道交汇处，梅山糖厂城市更新片区，面向蕉门水道。2020年4月，渝派房企华宇集团联合凤凰文化拿下了2020NJY-1南沙区黄阁镇亭角大桥东侧梅山工业区地块，在此地块上开发的华宇凤凰艺术岛也是华宇集团在广州的首个项目。

广州住房和城乡建设局信息显示，2021年3月-8月，华宇凤凰艺术岛共获批预售总套数为727套，已销售426套。

记者在华宇凤凰艺术岛现场看到，楼栋外立面都还处于毛坯状态，部分楼顶还有脚手架。项目周边尚未开通地铁，一侧靠近广澳高速，附近都是建设中的新盘项目。目前，项目周边配套较为缺乏，如商业、医疗等都需要较长的时间兑现。

在建中的华宇凤凰艺术岛项目 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

记者以购房者身份从代理华宇凤凰艺术岛的销售人员处了解到，项目主打87-125平方米三房和四房，梯户比为2梯4-5户，容积率2.9，规划栋数为8栋高层住宅，总占地面积约4.35万平方米，总建面约18.3万平方米，预计今年下半年开始陆续交楼。

同时，记者还了解到，近期华宇凤凰艺术岛推出一批元宵节特惠房源，最低价格不到2万元/平方米，而该项目在2021年初首开时均价约2.5万元/平方米。这一方面源于区域市场下行的大势所趋，另一方面附近新盘陆续入市也带来不小的销售压力。

华宇凤凰艺术岛推出的元宵节特惠房源

不过在第三方平台上，华宇凤凰艺术岛目前主推的87-124平方米户型，2梯4户，均价为25500-32000元/平方米。

贝壳研究院广州分院数据显示，截至2022年四季度，广州价格同比下降的项目数超60%，其中外围区域降价的项目占比更高。从区域来看，南沙、从化降价项目占比超过60%。

同时，华宇凤凰艺术岛所在的梅山糖厂城市更新片区及旁边的亭角更新片区近年来都陆续有土地出让。如项目附近的保利南沙天汇是旧改大盘，在售均价在2.2万-2.5万元/平方米，部分望江区域均价达2.8万-3.2万元/平方米。自2020年底销售至今，保利南沙天汇的成交套数一直处于南沙区前列。

在中指研究院统计的2022年广州南沙楼盘项目成交TOP15中，保利南沙天汇以522套的成交套数居首位，第15名的成交套数为116套，华宇凤凰艺术岛并未上榜。

今年初，紧靠华宇凤凰艺术岛的新盘中铁阅江来开盘，项目宣传首开去化达9成，均价最低约1.9万元/平方米，刺破片区底价。除此之外，越秀在广州去年第一轮土拍中拿下的梅塘西项目也紧靠华宇凤凰艺术岛，预计也将在今年入市，华宇凤凰艺术岛可谓是被“左右夹击”。

华宇凤凰艺术岛周边地块分布 来源：广州华宇官微

拿地近三年，产地地块仍无动静

根据2020年3月2020NJY-1地块的出让公告，对地块有非常详细严格的要求，同时对竞买申请人的要求也非常细，可以说是“量身定制”。

2020NJY-1地块由5部分组成，地块一为二类居住用地、商业服务业设施用地，地块二为新兴产业园综合用地，地块三为商业服务业设施用地，地块四为公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地，地块五为公园绿地、广场用地。总用地面积为16.81万平方米，居住用地年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，其他用地为50年。

对于竞买申请人，2020NJY-1地块不接受联合竞买，竞买申请人须在广州市南沙区注册成立独立法人公司；竞买申请人或其股东（含关联控股企业）须为国际知名传媒集团，覆盖全球70%以上地区的卫星电视网络，包括欧洲、亚太、北美地区，须入选“世界媒体500强”。竞得人须引进上述第1点所述的国际知名传媒集团的粤港澳大湾区媒体文创产业中心，申请时需提交承诺书。

华宇凤凰艺术岛已封顶的住宅楼栋 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

2020年4月20日，广州凤凰华宇文化投资有限公司（以下简称凤凰华宇文化）最终以18.05亿元的底价拿下了2020NJY-1地块，折合楼面价约6432元/平方米。

记者查询企查查获悉，凤凰华宇文化的全资控股股东为广州凤凰文化产业投资有限公司（以下简称凤凰文化产业），凤凰文化产业最初由中城乐天房地产开发有限公司（以下简称中城乐天）持股52%，后经过几次股东变更，现由重庆华宇盛如实业有限公司（背后控股股东为重庆华宇集团）持股80%，中城乐天和乐天祥瑞投资（北京）文化有限公司分别持股12%和8%。而中城乐天的法定代表人、董事长则是刘长乐。

值得一提的是，2020NJY-1地块的动工时间进度也被严格要求，“本次出让各地块要求在自土地移交之日起3个月内举行动工仪式，12个月内全面动工，48个月内完成项目一期建设，60个月内项目整体竣工，72个月内完成产业导入，达到设计产业容量。”

不过记者在现场看到，地块二到地块五均还处于未动工的状态，部分地块上还有大片的绿植覆盖。

记者注意到，在华宇广州公司官微去年以来在对华宇凤凰艺术岛的宣传资料中，弱化了媒体文创产业中心等相关产业信息的宣传，仅在说项目亮点时提到，“项目将居住、旅游、生活、娱乐、商办聚合在一岛之上，五宜运营模式构建成一个多元平衡复合空间，实现了文创产业、社会居住、公共服务和生活休闲的等功能的融合。”