焦点讯息：9月市区改善盘成交相对强势，但仍未能深远影响市场

充满挑战的“金九”迎来了成绩单的派发。根据广州中原研究发展部监测，9月广州新房网签6169宗，环比上涨1%，比去年同期成交下跌11%。受刚需区域成交持续疲弱影响，“金九”成色不足，基本与8月淡季保持相同成交水平。

市区改善盘交易氛围有所提升

(资料图片仅供参考)

从成交情况来看，相比起个别外围区波动，中心区海珠、荔湾本月表现强势，环比成交增幅超4成，其中近2次供地最为积极的中心区海珠，本月成交301宗（3.85万m²），面积环比增加49%，其中近期正式对外开盘的沥滘旧改巨无霸“珠光海珠新城”本月网签184宗（2.2万m²），直接带动区域成交抬升。

而9月初广州挂出年内第三批商住用地，本着靓地“应挂尽挂”的思路，天河、海珠、白云、荔湾均推出了“压箱底”的优质地块，以带旺市场氛围。广州中原研究发展部认为，虽然目前土拍结果对楼市的影响已不及以往，但采取中心区靓地“应挂尽挂”的方式，体现了官方希望通过中心区优质板块价值先带动改善、高端改善人群入市或“卖一买一”，以逐步盘活市场。

供应保持万宗高位，库存周期再次抬升

9月，广州住宅新批供应11122套（120.85万㎡），供应面积比8月增加38%，为年内新高，虽然小部分新批供应为回迁安置房，但从海量供应来看，开发商“去货促回款”的基调不变，部分板块的项目更是“扎堆”入市，彼此之间的价格挑战为买家制造了抄底入市的空间。

供应结构方面，由于黄埔人才购房门槛“定向放松”（符合条件的企业员工，在黄埔工作满六个月，可购区内一套），黄埔本月新增供应达2733套（30.2万㎡），其中供应量较大的项目包括保利翔龙天汇853套（8.9万㎡），网红盘万科黄埔新城本月亦加推超300套，此外区属国企项目知识城·悦辰壹号、开控城投云锦等亦悉数进入市场，对于希望置业黄埔的客户而言，今年3、4季度是不错的入市时机。

而由于9月供应猛增过万㎡，库存周期再次抬升。截至9月末，全市库存量1203.4万㎡，去化周期17.6个月，由于本月新批供应猛增，导致库存去化周期在上个月轻微回落后再次攀升至高位。

其中，花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过20个月，可见刚需买家购买力仍不足，无法改善远郊区域项目的成交能力；在目前市场环境之下，海珠、天河、黄埔三区库存周期仍保持接近或处于10个月以下水平，“有价有市”。

10月预计保持9月成交氛围

对于10月的市场预期，广州中原研究发展部认为，从今年1-9月广州市场运行情况来看，10月广州楼市出现较明显基本面积极变化的可能性较低，预计整体市场将会保持9月以来成交氛围。而近年广州绝大部分区域供应较过去充足，整体进入“买方市场”，加上不少客户选择黄金周外出旅行，节后回流再选择看房购房，造成黄金周中后段成交量甚至不及常规周末表现。

从区域市场情况来看，今年5月“秒光”的网红盘琶洲南TOD“重出江湖”，且总推货量较少，预计出现高去化率的可能性仍较高，高端买家对于优质、稀缺地段项目的投入热情仍持续高涨。相比之下，外围区板块成交去化压力仍比较大，如果需要吸引更多买家关注，除“以价取胜”之外，仍必须区位条件好，与中心区通勤便利，假如缺乏通勤、教育、配套等优势，即使进行价格调整到位亦难以在当下市场中获得客户青睐。