腾讯退租，朗科遭殃

记者邹永勤互联网大厂腾讯控股(00700.HK)的一个小动作，可能会使上市公司朗科科技（300042）(300042.SZ)遭逢不测。

1月16日晚间，朗科科技突然发布公告称，其长期租户腾讯公司因受经济下行压力加剧、消费增长放缓等因素影响，拟提前退租；目前公司与腾讯公司就拟签订的《租赁合同解除协议》相关条款进行协商和确认，双方尚未正式签订《租赁合同解除协议》。

(相关资料图)

朗科科技在公告中强调，上述租赁合同拟提前终止事项，未对公司2022年度经营业绩产生影响，公司正与腾讯公司协商解约事宜，并多种途径寻找新的承租方。

然而，腾讯的退租，真的不会对朗科科技的业绩造成负面影响吗？

十二年租赁关系一朝断

事件中的腾讯公司是香港上市公司腾讯控股的全资孙公司，其董事长、总经理、法定代表人均为著名的马化腾；而朗科科技亦曾在科技圈小有名气，是闪存盘的发明者，其在深圳市南山区高新区新南六道拥有自有物业朗科大厦。

朗科科技与腾讯公司的租赁关系可以追溯至2011年。当年的6月15日，双方签署了第一份《房地产租赁合同》及补充协议；根据合同，朗科科技将朗科大厦2-15层出租给腾讯公司(一开始承租方为腾讯计算机，后改为腾讯公司)，合同周期为2011年5月15日至2016年5月14日。

在第一份租赁合同期满前的2016年4月28日，双方进行了第一次续租，将租赁期限延长至2021年5月14日止。期间，双方于2018年12月签署补充协议，朗科科技将朗科大厦第17层部分场地650平方米亦租给腾讯公司，租赁期限自2019年1月1日起至2021年5月14日止。

在第二份租赁合同期满前的2021年4月29日，双方再次签订《朗科大厦房屋租赁合同》。根据合同，腾讯公司对朗科大厦第2-15层、第17层部分场地再一次续租，租赁期限为2021年5月15日起至2026年5月14日止止(包括首尾两日)，共60个月(以下简称“租赁期”)。

记者留意到，在这一份租赁合同中，双方就可能出现的中途退租情况进行了详细的规定：租赁期内，“如因腾讯公司业务发生重大调整，需对承租物业进行调整时，需提前六个月书面通知公司退租。如腾讯公司按本条约定方式退租，有关退租行为不视为违约，公司将在腾讯公司退租后一个月退还腾讯公司缴纳的退租面积所对应比例的租赁保证金；如腾讯公司未提前六个月通知公司的，公司不退还收取的租赁保证金”。

然而，就在双方租赁关系即将迈入十二年之际，中途退租的情形还是出现了；而且双方就退租的原因各执一词。

在1月16日晚间的公告中，朗科科技表示，“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响，腾讯公司拟提前退租”。由于腾讯公司为互联网大厂，其业绩走向牵动全市场的神经；再叠加提前退租是否触发违约从而被没收租赁保证金，这无疑成为大家关注的焦点。

腾讯公司对此显然频为不满。1月17日上午，该公司对此事件作出了统一口径的回复：此次退租属于办公楼宇的正常调整，“随着自有大厦的投入使用、以及未来新办公楼宇的陆续竣工，腾讯针对个别零散的租赁物业进行了调整优化，我们会严格遵照合约推进退租解约相关事宜”。

究竟是正常退租还是因增长放缓等原因造成单方面提前终止租赁合同？腾讯公司在此之前有否履行合同中规定的提前6个月通知朗科科技？带着这些疑问，1月17日记者以投资者身份致电朗科科技董秘办进行咨询。

当被问及是否是腾讯的单方面提前终止租赁合同时，该公司的相关工作人员回答称，腾讯这边是有这个意向，拟提前终止双方的租赁合同，“我们接到他们的通知后，相关事项要进行协商；与此同时，我们立即根据法律、法规的相关要求，及时进行披露”。

业绩真的不受影响吗？

朗科科技在1月16日晚间的公告中强调，上述租赁合同拟提前终止事项，未对公司2022年度经营业绩产生影响，公司正与腾讯公司协商解约事宜，并多种途径寻找新的承租方。

对此，有市场人士向记者指出，对2022年业绩当然不会产生影响，毕竟退租的时间点发生在2023年，但“朗科科技的净利润很大程度上依赖于房屋租赁收入，而租赁收入绝大部分就是腾讯这一块。所以，如果这次腾讯退租事件处理的不好，未来几年朗科科技业绩大幅下滑是大概率事件”。

公开资料显示，朗科科技虽然是闪存盘的发明者，专注于存储产品研发、生产和销售；但在其近几年的财务报表中，毛利润的贡献更多的却体现在房屋租赁方面。

通联数据Datayes！的统计显示，朗科科技2020年、2021年、2022年上半年的毛利构成中，房屋租赁分别贡献了0.33亿元、0.32亿元、0.15亿元，其占比分别为42.90%、73.72%和71.15%。

图表1：朗科科技2021年度主营毛利构成(产品)

对于净利润过多依赖房屋租赁收入这一崎形现象，亦是朗科科技备受众多董事诟病的原因。比如邓国顺、王荣、钟刚强等董事近年来多次针对公司议案提出异议，共同的原因就是“公司利润的很大一部分来源于朗科大厦租金收入和银行利息(含理财收入)”。

而在朗科大厦租金收入中，腾讯公司的租金无疑占据绝大部分。数据显示，朗科科技2021年的房屋租赁收入为3770.79万元，而当年腾讯公司的租金收入则多达3607.10万元，占比高达九成以上。

而根据双方2021年签订的《朗科大厦房屋租赁合同》，合同第一年朗科科技可实现租赁收入约3501.33万元(含税)，第二年可实现租赁收入约3501.33万元(含税)，第三年可实现租赁收入约3772.86万元(含税)，第四年可实现租赁收入约3772.86万元(含税)，第五年可实现租赁收入约4066.09万元。

那么，腾讯退租对朗科科技未来几年的业绩是否会有影响呢？

对此，该公司的上述工作人员对记者表示，此次腾讯退租事件对2022年的经营业绩没有影响，“至于2023年及以后的事，这属于未来情况。现在才2023年刚开始，到2023年底会有什么样的变化，这个我们现在也没办法预测。毕竟我们现在也正通过多种途径积极寻找新的承租方”。

而在公告中，朗科科技却坦承，受宏观经济和租赁市场环境等因素影响，后续租赁事项尚存在不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。

无法避免的“宿命”

对于此次腾讯公司退租或有可能导致朗科科技业绩大幅下滑的风险，亦有市场声音认为，朗科大厦对外租赁本身就有违相关管理条例，存在一定的退租风险；而现在腾讯的中途退租，只不过是提前将这一风险引爆而已。

公开资料显示，朗科大厦从2008年9月开始建设，为框架核心筒结构，总建筑面积为35739.21平方米(其中地面以上面积为24020.81平方米)，地上19层，地下3层。朗科大厦竣工日期为2011年，已通过了竣工验收并正式投入使用，并取得《房地产证》。

但值得注意的是，朗科大厦是属于以协议方式取得高新区内工业用地土地使用权所形成的地上建筑物。根据《深圳经济特区高新技术产业园区条例》(2019年10月31日修正)第三十三条和第五十五条的相关规定，朗科大厦空置部分经高新区管理机构批准可以调剂使用，但是调剂部分不得超过其建筑物使用面积的50%。

当前，朗科科技除了将将朗科大厦第2-15层、第17层部分场地出租给腾讯公司外，还将第17层部分场地出租给深圳市参数领航科技有限公司、将第一层部分场地先后出租给深圳市华软实业有限公司和深圳市鸿冠科技有限公司。上述出租面积总计已经超过了朗科大厦建筑使用面积的50%。

对于这个违规事实，其实朗科科技在近几年的年报中均有提及，比如在2021年年报中，便指出“前述出租面积总计超过了朗科大厦建筑使用面积的50%，公司不满足向深圳市高新区管理机构申请协议类空置厂房调剂资格确认的基本条件，公司存在遭到相关政府部门处罚的风险”。

很显然，减少出租面积才是化解这一风险的正确方法。